名家論壇》徐佳馨／空屋率高房價卻不崩？
[NOWnews今日新聞] 近期，內政部公布最新低度使用住宅統計，根據這份資料顯示，去年上半年低度使用住宅比率10.43%，年增 1.11 個百分點，寫下近15年來新高紀錄，也是統計以來的次高紀錄，不過5年內的新成屋空屋率反而下滑，顯示新的房子實際居住需求穩定。但無論結構如何，每逢這組數字公布，就會有開始和房價崩盤產生連結的輿論出現。
偏偏現實是，房價不僅沒崩，甚至在某些區域還顯得異常堅穩。
這麼多年過去了，還是有人在問，為什麼會有這種結果？
方法之一是從統計方法去探究，但坦白講，從這部分已經沒有太大的意義，當一個論述不斷被挑戰時，更該思考的，到底是什麼樣底層邏輯能打破傳統的供需概念?
不可諱言，現在的台灣房市，空屋率早已不是衡量房價漲跌的絕對先行指標，在其中扮演要角的，是資本市場極端充沛的動能與生命力。
能撐住空屋不降的第一股力量是，台灣大概僅有四成多的族群在負擔房貸，為數不少的房子是沒有貸款的，而這些卡在房子裡，不知該往何處去的舊資金，讓房屋成為另類撲滿，在目前的環境中，賣出房產換現金，若沒有更好的投資標的，資金就會在通膨環境中貶值。因此，只要持有者的資金鏈沒有斷裂，他們具備極強的耐久力與底氣，得以無視短期的景氣波動與帳面上的空屋數據，成為支撐空屋的基本盤。
第二股力量莫過於當股市來到高點，那些在資本市場裡獲利了結的「聰明錢」。在通膨預期與貨幣貶值的焦慮下，如何將資金固化，至少在目前的台灣，縱然持有成本大幅提高，房地產依然是高淨值資產階級的首選。這群人買的是底蘊，守的是價值，他們的時間顆粒度是以「年」甚至「世代」為單位，這也使得當房價呈現上揚趨勢或是短期回檔趨勢時，持有人寧可選擇撐著，不願意選擇賣。
這也迫使我們審視低度使用住宅比率這項數據時，必須捨棄過去那種「供給大於需求就會跌價」的線性思維，特別是在資金極端充沛、實質負利率隱憂揮之不去的宏觀環境下，更使得台灣房市已經脫鉤了單純的居住供需模型，轉移到了以資本存量與抗通膨需求主導的新維度。
回到投資的本質，很多人面對市場的變動，與其說是數據的起伏，更多其實來自於內心的執著。太相信自己眼前的判斷，太想證明「當初看跌說得準」，結果反而錯失了資產配置的最佳時機。
股房兩市的波動，也是人心的倒影。房市就算短期不理想，背後也還有複雜的總體經濟與其他金融商品在相互牽制。
空屋率高，一個程度上反映了房屋並未被極大化地用於「居住」；但房價不崩，則完美印證了這些房產正在高效地執行其「儲藏財富」的金融使命。面對這股由龐大資金行情推動的結構性改變，與其執迷於過時的指標等待泡沫破裂，不如重新認知資本市場的重力法則，這才是看清當前台灣房市輪廓的唯一途徑。
●作者：徐佳馨／住商不動產企劃研究室執行總監
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