高房價問長期無解？　李同榮：打房只論結果、不解根因

文／住展雜誌 MyHousing

中央銀行日前公布去（2025）年Q4理監事會議事錄摘要，多位理事認為選擇性信用管制已有效抑制投機需求，但房價所得比與購屋負擔仍偏高，因此主張維持現行管制政策不變。對此，房市趨勢專家李同榮直言，央行對高房價的分析「只談結果、不談原因」，不僅無助於問題解決，反而可能進一步扭曲市場結構。

李同榮指出，央行理事頻繁引用「房價所得比」與「房貸負擔率」作為政策判斷依據，卻忽略這些指標本身只是高房價的結果，而非形成高房價的根本原因。若以單一變數作為高房價的主要成因，等同陷入「經濟學人病」，過度簡化複雜的結構性問題。

針對部分理事認為房貸負擔率偏高恐影響金融穩定，李同榮也質疑，國內不動產放款逾放比長期低於整體放款水準，顯示銀行風險控管尚稱穩健，若金融風險並未升高，央行卻持續以信用管制主導房市政策，等於錯置政策角色，跨越原本屬於內政、財政等主管機關的職責範圍。

李同榮強調，高房價的形成涉及多重結構性因素，並非單靠「打房」即可解決，其中八大核心問題包括國土規劃失衡、首購與自住供需錯配、政策導致租賃市場集中化、房貸金融制度設計不當、都市更新推動緩慢、社會住宅供給不足、稅制未能全面改革，以及交通建設與都會區發展不足等。若這些根本問題未獲改善，僅靠限貸與信用管制，高房價恐將成為長期現象。

若政府過度依賴打房手段，容易造成市場扭曲。現行限貸政策不僅壓抑換屋需求，也使中高總價住宅市場遭到全面壓制，建商被迫集中開發低總價產品，影響市場結構的正常發展。以台北市為例，換屋族購買中大坪數住宅常被視為豪宅，貸款成數偏低，導致「想換換不了、想買買不起」的困境。

展望今年房市，在信用管制未鬆綁、房貸利率維持高檔、政策性購屋優惠效應消退的情況下，交易量難以明顯回溫，房價將呈現高檔盤整並伴隨區域性修正，自住需求將成為主要支撐力量。