惡房客「致租屋市場風險」？租服業者示警租賃三法恐釀災 政府干預過多「擾亂市場」
好房網News記者林和謙／台北報導
台北市租賃住宅服務商業同業公會（台北租服公會）23日舉辦年終記者會，公會感慨近期政府推動租賃三法，卻未聆聽民間建言；台北租服公會理事長林政緯表示，此次修法應重於租霸惡意違約，以及公證法與強制執行兩大問題，至於限制租期、租金漲幅等，政府應再三思，不宜過度干預市場自由機制；此外，惡房客若惡意不繳租金、霸佔房子，都會導致租賃服務業者「經營風險」，房東也受害，整個租屋市場都會不安定，政府應正視房東權益，積極修法擴大租約公證的強制執行效力，讓惡意違約的租客可快速退場。
內政部對於「租賃住宅市場發展及管理條例」的修法四大方向，包括「租期保障最短3年」、「限制租金漲幅」、「禁止房東阻擋遷戶籍及申請租金補貼」、「免費法扶處理租屋糾紛」。其中，租約綁3年可1年1續，租金漲幅部分，不得超過當月房租指數年增率。
林政緯說，修法保障居住正義，公會樂見其成，但政府應了解政策可能引發的後果，如租約強制保障3年，對包租代管業者來說，一旦遇到惡意欠租房客、破壞房屋，甚至擾鄰的不良房客，不僅損害房東權益，還會波及鄰居安寧，導致社區管理成本攀升，防遏惡意欠租也會造成業者的經營風險、甚至倒閉的結果。
台北租服公會副理事長陳宏昌指出，政府此次修法傾向單方面加重出租人義務，卻未平衡房東、房客雙方權益與義務，建議應正視「租霸」問題。他說明，多數包租業者、房東遇到「惡意欠租、霸佔房屋」的租霸，往往必須透過高額的時間成本、金錢成本訴訟，比如租期一年，但房東卻無法即時取回房屋，還要承受長期官司的精神折磨，甚至拖至一年半才可收回房子，期間的租金也收不到，可說是大大損失。
陳宏昌表示，其實租霸問題在台灣存在已久，相關修法朝野、民間早有共識，解決之道其實不難，將修法核心著重於《公證法》並簡化訴訟流程，擴大租約公證的強制執行效力，讓惡意違約的租客可快速退場，不僅讓房東可快速回收房子，也釋出房源給有需要的優良房客。
至於素質不佳的惡房客，又以較低租金的租屋客群為最多；陳宏昌指出，比如月租金1萬元以下的出租物件，有較高比例會出現「惡意欠租、霸佔房屋」的房客。反倒是租金行情較高的物件及租客，幾乎不太會出現惡房客的情形。
另外，林政緯認為，強制保障租約3年還另設罰則，此事沒有道理，房客提早解除契約，就是依法支付違約金，而無論包租代管業者或房東提早解除契約，應當也是依合約支付違約金辦理，而不是另設罰則，違反公平交易原則。至於限制續約租金漲幅部分，恐導致市場價格扭曲，租金調整反應通膨、升息壓力、房屋修繕成本、稅賦變動等，一旦設限，恐導致房源整體品質下降，房東在政策下漲幅有限，一旦遇到意料之外的修繕問題，極有可能不願修繕，又或者延宕修繕，也有部分不缺錢的房東乾脆不租了，導致房源銳減。
林政緯說，過往多數租服業者在續約時，是不調漲租金的，但之後若規範限制租金漲幅，為配合政策連年調漲，對業者反而更加有利。他建議，政府與其限制租金漲幅，還不如加速社宅興建速度及租金補貼等政策，以「市場友善」手段達到居住正義目的。
台北市租服公會創會理事長陳柏勳指出，政府對於居住正義與民生議題應該更加關注，這才是民眾關注的地方，也不應未經仔細研議而隨意拋出個議題或政策，也擾亂了租屋市場，且若祭出租金漲幅規定，反而給了不少長期不漲租金的房東，有了「漲租的理由」，反而擾亂市場；另外，他建議政府除了維護租客權益，也要積極照顧房東的權益、聽取房東的聲音，正視租霸的亂象。
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