房市降溫之際　物流地產逆風突起

文／劉佩真

土地交易市場目前房市氛圍低迷，不動產開發商出手相對謹慎，特別是住商類土地仍受限貸令負面影響，短期內政策無鬆綁跡象。

地方政府之容積移轉政策，即將轉為繳納容積代金的地區，預期將產生先搶建照、暫停開工，必要時展延建照的保守策略，故造成目前國內整體土地交易市場表現仍呈現趨緩的態勢。

另外製造業對於工業地產買盤也因美國總統川普的對等關稅處於停滯狀態，畢竟企業對於未來產能的投放地點仍多審慎評估，使得土地交易市場規模呈現衰退。

不動產開發商謹慎觀望

今年住宅與商業用地受融資環境緊縮影響，需求明顯減弱，再加上民眾購屋熱潮已過，今年多數不動產開發商購地策略將更趨謹慎。物件篩選上仍以區位、公共建設為主要考量，而中小型不動產開發商於土地採購上轉趨謹慎，皆導致今年土地交易規模相較於去年呈現萎縮態勢。

值得一提的是倉儲物流地產的發展潛力，在電商普及、供應鏈重組等因素的共同催化下，台灣倉儲物流需求明顯增加。零售商、通路商、物流服務商及製造業者皆在尋找布局機會，加上物流中心普遍有租期長且租客穩定優勢，也成為商用不動產穩健投資選擇之一。

電商普及物流地產崛起

倉儲物流業者在選點時，以國道或快速道路沿線、產業園區周邊為優先考量。近來市場對於建物安全的重視，使得倉儲需求面臨轉型，新穎、安全性高與設備升級的空間將成為產品主流。

事實上，台灣在北中南三大區域皆有成熟的倉儲聚落。北部是台灣最大消費熱區及生活圈，特別是桃園市因地利之便及產業聚落優勢，成為台灣最主要的物流倉儲重鎮。

機場周邊及國道一號沿線受物流業者青睞，桃園市內「遠雄自由貿易港區」所在地，提供24小時物流、冷鏈與航空等綜合服務，有貨運站、加值園區、倉辦大樓、機放快遞倉、冷鏈物流專區及整合型國際物流中心等分區。

同時桃園市可結合航空城及周邊產專區形成「前店後廠」、「境內關外」營運模式，便於航空貨運的快速運作和全球物流整合，有助進駐廠商整合生產及上下游的供應鏈。全球最大繪圖晶片廠Nvidia在台灣的43家供應商中，亦有半數設廠於桃園，為全球AI伺服器的生產提供關鍵技術與元件。加上企業引入智慧物流相關設備與技術大幅提升，深刻影響半導體供應鏈。

而中部是台灣南北運輸中繼站，有產業聚落效應且可快速南來北往連結，區域內供給目前以冷鏈倉儲為主；至於南部因南科的快速發展及半導體聚落南移，創造南部產品倉儲需求，也提供第三方物流業者發展空間。【作者為台經院產經資料庫總監、APIAA院士】

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