找房仲前必看！開發房仲 vs 銷售房仲，一篇搞懂職責差別

房仲也有分開發與銷售，專職不同，能協助買賣方的需求也不同，尋求房仲品牌時可詳加詢問。(圖片來源藍浩勻)

在台灣，買房或賣房時，房屋仲介（俗稱房仲）往往是我們不可或缺的幫手。他們作為買賣雙方之間的橋樑，協助我們找到合適的房源、談判價格，甚至完成繁瑣的交易流程。然而，你是否曾疑惑：房仲到底分為哪些類型？他們在不同階段扮演什麼角色？特別是「開發房仲」和「銷售房仲」有什麼差異？本文會帶你搞懂開發房仲與銷售房仲的差別，讓你找人幫忙賣房或買房都更有方向。

一、房仲的角色與功能

房仲一詞顧名思義就是房屋仲介，是指協助不動產買賣、租賃或管理的專業人員。他們的主要任務是成為屋主與買方之間的溝通橋樑，促進交易達成。根據台灣內政部的規定，房仲必須取得「不動產營業員」或「不動產經紀人」證照，才能合法從事相關業務。房仲的工作內容包括：

• 開發潛在屋主：尋找有意出售或出租房屋的屋主，取得委託。

• 整理與曝光房源：拍攝房屋照片、撰寫物件描述，並透過各種管道宣傳。

• 媒合買方與帶看：根據買方需求，安排看屋並提供專業建議。

• 協助談判與簽約：在買賣雙方間斡旋價格，協助完成合約簽訂與過戶手續。

房仲的收入主要來自底薪與佣金（即仲介服務費），佣金比例通常依據成交金額計算，根據內政部規定不得超過成交價的 6%。新人房仲通常有較高底薪與較低抽成（約8-10%），而資深房仲則多採低底薪或無底薪，但抽成比例可達 50-80%，房仲業界有不成文的稱謂「高專」，相對於一般房仲則稱作「普專」。需要注意的是，6%是法定上限而非固定收費比例，買賣雙方可在此範圍內與房仲商議，目前市場常見做法是向賣方收取4%、向買方收取1-2%，但這並非強制規定。

在買賣房子的過程中，房仲的角色又可細分為「開發房仲」與「銷售房仲」，這兩者分別代表不同的工作重點與職責，以下將詳細解析。

二、開發房仲 vs. 銷售房仲

在了解房仲模式後，我們來探討開發房仲和銷售房仲的差別。

1. 什麼是開發房仲？

「開發房仲」是指專注於開發市場房源的房仲，主要與賣方（屋主）接洽，取得房屋銷售或出租的委託。他們的工作核心在於「找到可賣的房子」，因此也被稱為「開發房仲」，他們需要對房地產市場行情有高度的敏銳度，主要職責如下：

• 開發潛在房源：透過拜訪社區、與管理員建立關係、張貼小廣告（俗稱「小蜜蜂」）等方式，尋找有意售屋或租屋的屋主。

• 簽訂委託合約：與屋主洽談，簽訂「一般委託」或「專任委託」合約。前者允許多家房仲或屋主自行銷售，後者則限定特定房仲獨家代理。

• 整理房屋資訊：評估房屋狀況、拍攝照片、撰寫物件描述，為後續銷售做準備。

• 設定價格策略：與屋主討論開價與底價，制定合理的銷售策略，避免「芭樂」（價格過高、不易成交的物件）情況。

2.什麼是銷售房仲？

「銷售房仲」則是專注於將房屋賣出或租出的房仲，主要與買方接洽，負責媒合與成交。他們的工作核心在於「找到合適的買家」，也被稱為「成交房仲」。銷售房仲需要具備良好的溝通和談判能力，主要職責如下：

• 了解買方需求：透過溝通，掌握買方的預算、地點偏好與其他條件。

• 帶看房屋：安排買方實地看屋，介紹房屋優缺點，提供專業建議。

• 協助談判：在買方與屋主間斡旋（俗稱「收斡」），協助達成價格共識。若談判成功，斡旋金可轉為訂金；若失敗，斡旋金全額退還。

• 完成交易：協助買賣雙方簽訂合約、辦理過戶與交屋手續，確保交易順利完成。

3.開發房仲與銷售房仲的差異

雖然開發房仲與銷售房仲都是房屋仲介的一環，但兩者的工作重點與所需技能有顯著差異，以下是詳細比較：

表格製作：藍浩勻

簡單來說，開發房仲是「上游」的角色，負責提供可銷售的房源；而銷售房仲是「下游」的角色，負責將房源轉化為成交案件。兩者相輔相成，缺一不可。

行話小知識：在房仲行業中，成功成交被稱為「冒泡」，若同一人完成開發與成交，則稱為「全泡」或「全蛋」，獎金由一人獨拿；若開發與成交由不同人完成，則為「半泡」，獎金對拆。

三、房屋仲介類別與運作模式

房仲除了主要職責不同，歸屬門店也有不同的經營模式，目前台灣的房仲經營模式主要分為直營店、自營店與加盟店三大類。這些經營型態各自擁有其優劣勢。

1.直營店：信義房屋與永慶房屋

直營店由房仲品牌總公司直接管理，確保各店對外的品牌形象和行銷手法的一致性。這種模式下，店裡最高階為店長，且為公司的員工，對於人事和薪資結構的影響不大。直營店的優勢在於總部資源豐富，然而營運自主性較低，店內決策多需回報總公司。直營店內部設有完善的教育培訓制度，也有別加盟店。

2. 加盟店：住商不動產、21世紀不動產、中信房屋

加盟店則是品牌總部授權給獨立經營的房仲店。加盟店店東長既是經營者，也是該公司老闆。加盟品牌的選擇至關重要，以便於取得更佳的營運資源和品牌優勢。住商不動產等知名品牌即採此模式。

3.自營店：

自營店由業主自行創建和經營，從品牌行銷到店內事務一手包辦，獨立性和自主性強符。他們能完全掌控店務決策，然而資源相較有限，需要更多個人投入。

四、我該找誰幫我找房？如何選擇合適的房仲？

無論你是買方還是賣方，選擇合適的房仲將直接影響交易體驗與結果，根據買房者與賣房者需求與目標，房仲挑選又可分為下列不同夥伴：

1.如果你是買房者

• 尋找銷售能力強的房仲：選擇擅長媒合與談判的銷售房仲，他們能快速理解你的需求，推薦合適房源，並在價格斡旋中爭取最大利益。

• 重視誠實與專業：避免被話術誤導，選擇願意誠實告知房屋優缺點的房仲。根據素材中的討論，誠實的房仲雖然在短期內可能業績受限，但在長期信任建立上更有優勢。

• 了解房仲背景：優先選擇有證照、經驗豐富或隸屬知名品牌的房仲，例如信義房屋或住商不動產，他們通常有更完整的後勤資源與市場資訊。

• 善用房仲行話：了解一些行業術語（如「蘋果」、「芭樂」、「收斡」），能讓你與房仲溝通更順暢，甚至在談價時取得優勢。

2.如果你是賣房者

• 尋找開發能力強的房仲：選擇有網絡與開發經驗的開發房仲，他們能幫助你找到潛在買家，並制定合理價格策略。

• 選擇專任委託或一般委託：若希望快速成交，可考慮專任委託，交由特定房仲全權代理；若想保留彈性，可選擇一般委託，允許多家房仲競爭。

• 確認房仲的體系資源：根據素材中的分析，加盟品牌（如住商不動產、大家房屋）或直營體系（如信義房屋）通常有較多資源與案源流通優勢，能提升成交效率。

3.通用建議

• 做足功課：無論是買方還是賣方，都應自行研究市場行情與房屋資訊，避免完全依賴房仲。正如素材中提到的，許多房仲缺乏總體經濟學知識，可能無法提供全面建議。

• 確認權利義務：與房仲合作前，務必確認合約內容，特別是仲介費比例與服務範圍，避免糾紛。

• 避免被話術誤導：警惕「房價只漲不跌」等帶風向的說法，理性判斷市場趨勢。根據素材中的批評，部分房仲總部與媒體可能為了業績，故意美化市場前景。

結論：找到對的房仲，買賣房子更輕鬆

房屋仲介是買賣房子過程中不可或缺的夥伴，而了解「開發房仲」與「銷售房仲」的差異，能幫助你更有效率地找到合適的幫手。開發房仲專注於開發房源，為賣方提供曝光機會；銷售房仲則專注於媒合買方，促成交易達成。無論你是買方還是賣方，選擇房仲時應注重其專業性、誠信度與資源背景，並配合自身研究，才能確保交易順利且滿意。

在這個資訊發達的時代，買賣房子不再只是房仲的責任，消費者也應主動學習，掌握市場動態與交易技巧。希望這篇文章能幫助你釐清房仲的角色與功能，讓找房或賣房之路更加順暢！

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