頂樓加蓋買一送一？揭違建交易法律風險

文／林明忠

在雙北的公寓交易中，很常見「頂樓戶」的買賣，房仲或賣方常以「買頂樓戶送頂加」的話術行銷，甚至以「1993年以前蓋的既存違建，政府會緩拆甚至不拆，且有房屋稅籍、合法繳稅，使用權有保障」等噱頭吸引消費者。然而，這些話術其實都只講對了一半，買頂樓戶真正的法律風險，其實藏在房仲、賣方沒講的事情當中。

「違建」全名是違章建築，白話來說，就是沒有依《建築法》向主管機關申請許可，就擅自搭建或興建的建築物。若讀者走在台北街頭，公寓頂樓若有與原有牆體顏色不一的鐵皮或增建物，十之八九都是違建。因台灣早期違建數量龐大，拆也拆不完，政府又不敢直接宣布舊違建合法，許多地方政府選擇將其劃分為「既存違建」和「新違建」。以台北市為例，1994年底以前存在的列為「既存違建」，若不影響公共安全，就拍照列管列入「緩拆」行列。

雖說緩拆，但因拆除大隊進度有限，列為緩拆的建物很可能幾十年都不會有事，進而給人「就地合法」的印象，稅務機關也會要求納入房屋稅籍課徵房屋稅。但是，被列入緩拆並不代表合法，只是行政程序上較晚拆除。且違建繳納房屋稅僅是國家增加收入來源，法律上稅單無法作為建物合法的依據。

政府緩拆但鄰居可訴請拆除

違建若僅在自家專有部分，如陽台外推等，政府不處理則其他住戶也沒辦法。但實務上違建常占用住家公共區域，例如「頂樓加蓋」通常是在屋頂平台搭蓋建物，屬於共有部分的違建。

此類違建即使被政府列為緩拆，但如果影響到其他住戶，因頂樓平台屬於大樓公共空間，若加蓋戶無法證明有專用權存在，樓下住戶就有可能依照《民法》第八二一條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」請求違建使用者拆除並返還頂樓平台給全體住戶。

在此類拆除訴訟中，頂樓住戶常以「有稅單每年繳稅」、「已使用多年」、「屬既存違建」等理由主張占用權源，但實務上法院基本上不認為上開理由具備占用權源，因此頂樓加蓋常面臨被拆除的命運。

頂樓戶交易如何避免風險？

在頂樓加蓋的拆除訴訟中，法院認可的占有權源一般只有住戶的「分管契約」。白話來說，如果頂樓戶能拿出書面同意書或協議書，證明占用屋頂平台是經過全體住戶同意，則即便後續有住戶因買賣或繼承更迭，該分管契約通常仍有效力，可拘束新加入的住戶。

另外要注意，若大樓在1995年6月28日後才建築完成，依《公寓大廈管理條例》第七條規定不得約定專用，因此即便有分管契約也可能因違反法令而無效。但若在1995年6月28日前完工，且頂樓戶能證明有合法分管協議或其他合法權源存在，就可能有機會對抗起訴住戶，而不拆除違建。

因此，買方若希望確保頂加使用權益，除了確認興建年份，最好要求賣方提出全體住戶均同意使用的書面協議，才能確保權益。另外坊間流傳「使用多年可主張默示分管契約免拆，不一定要書面同意書」等說法，但實務上對於「默示分管契約」的要件認定嚴格，僅「使用多年、無人異議」這一事實，並不容易舉證成立「默示分管契約」，因此頂樓戶的買方，仍要對頂樓加蓋的潛在風險有所認識，才不會因誤信話術而受有未預期的損失。