央行滾動檢討房市有救了？經濟學者戳破期待：房價未必跌 年輕人買不起改買股
央行總裁楊金龍釋出「信用管制到此為止」訊號，讓低迷一陣子的房市再度燃起想像。然而，買氣真的會回溫嗎？自第七波信用管制上路後，市場明顯降溫、成交量萎縮，但房價卻依然硬撐在高檔。長期參與台灣總體經濟氣候與金融情勢的觀測與預測、政治大學經濟學系教授徐士勛觀察，信用管制確實有效擊退投機買盤，但若期盼房價大幅鬆動並不容易；未來房市能否回穩，關鍵仍取決於資金流向與人口結構的長期變化。
「現在的房市最明顯的特徵，就是有價無量。」政治大學經濟學系教授徐士勛分析，近期房市成交量明顯萎縮，但價格仍維持在相對高檔，形成典型的價撐量縮現象。過去常說「股市、房市連動」，也就是股市好、房市也會跟著熱，但這一波情況卻出現明顯差異。原因之一在於房價已高到許多年輕人難以負擔，不少人乾脆放棄購屋，把資金轉向股票市場。
「現在很多年輕人認為，房子離自己太遠了，但股市只要小資金就能參與。」徐士勛教授表示，相較於動輒數百萬甚至上千萬元的購屋門檻，股票市場進入門檻低、流動性高，短時間內獲利的機會也較容易被看見，因此吸引大量資金投入，連自己上課的大學生、甚至高中生都投入股市。
談到央行信用管制政策，徐士勛認為，第七波信用管制已展現相當成效。事實上，國際間包括韓國等國央行研究都發現，相較於利率政策，信用管制往往是抑制房價過熱更直接有效的工具。
「目前看起來，不太會有第八波信用管制。」他表示，如果央行維持現有措施不再加碼，市場至少可以排除政策持續緊縮的不確定性，部分剛性需求有機會逐步回籠。
不過，他認為房價要出現明顯修正仍相當困難。原因在於近年缺工、原物料上漲以及營建成本攀升，已讓建商開發成本墊高。「除非建商真的撐不下去，不然多數業者會選擇等價格回來，而不是降價出售。」
此外，股市財富效應也可能成為未來房市的重要支撐力量。徐士勛指出，如果有投資人在股市累積可觀獲利，往往會把部分資金轉往波動相對較低的不動產市場避險，這也是未來幾年房市可能出現支撐的重要來源。
不過，若從更長期角度觀察，他認為真正可能影響房價的關鍵，仍是人口結構變化。當少子化持續發酵、人口成長趨緩甚至減少後，住宅需求終究會受到影響，這也是未來房市必須面對的長期課題。