名家論壇》徐佳馨／降息救得了房市？
[NOWnews今日新聞] 美國聯準會主席鮑爾日前暗示九月可能降息，儘管態度謹慎，卻仍帶動市場對寬鬆預期，加上中美關稅戰休兵期延長，都讓投資市場大為振奮。到了台灣，這股降息期待快速引發投資人聯想，「如果美國降息，台灣央行會不會跟進？跟進之後，房市是不是就能立刻回春？」
不可否認，利率一降，房貸戶立刻有感。過往在房市也有「利率不升，房市不死」的邏輯，市場對降息的期待，不只是數字上的變化，更是一種「信心支撐」，更進一步使得冷淡的買氣因這種氛圍而回穩。這邏輯除了讓央行出面澄清不會「降息救房市」，台經院張建一院長也喊話「不要道德綁架央行」。
不過，台灣房市的問題，低利率只是其一，經過這20多年的大多頭，整個房地產結構和過去大不相同。其一是房價基期高，目前千萬房價已成全台基本款，連年走高的結果，減輕負擔不是少降個半碼一碼就能解決的。其二，除科技業外，台灣薪資漲幅遠追不上房價漲幅已是不爭事實，對年輕人來說，就算降息，進場門檻依舊高得嚇人。再加上央行的選擇性信用管制與銀行法72條之2的政策紅線仍在，對多屋族、高總價還有限縮，投資客想靠降息翻身沒那麼簡單。
換言之，美國降息可能帶動全球資金行情，但台灣房市要真正受惠，仍得面對「高房價＋低所得+政策紅線」這三大關卡，加上目前持有稅與移轉稅都不低，房地產是不是投資者最佳選項，恐怕還有得討論。
在這當下，就算央行真的降息，也不代表錢會輕易流進房市。近年房貸市場緊繃，銀行早就學乖了，對收入、負債比的要求更細，貸款不再「說借就借」，加上30年以上長期房貸已成主流，又有寬限期影響，使得銀行回收資金速度變慢，更珍惜每一筆資金流動。金融機構也清楚，若資金再度淹向房市，壞帳風險最後還是自己要吞。因此，即便降息，銀行也未必會大幅鬆手放貸，反而在目前這種房貸利率與市場利率脫鉤的情境，對銀行來說多一層保障，這也是房市的資金動能不如過去的重要原因。
經過這麼多年，台灣房市真正需要的，豈止是區區利息，還有反映現實的房價、健全的租屋與社宅制度，讓不買房的人也能安心生活；穩健成長的薪資，讓購屋人有健康的承擔力。此外，中央部會對房地產的政策協調一致，央行、財政部、內政部不是各自為政，弄得民眾無所適從。
回到問題本身：降息能不能救房市？
我的答案是「短期能提振信心，但長期結構不會因此改變。」
美國的降息風聲，確實會對台灣帶來壓力，但流入房地產的資金恐怕不會再像過去那樣毫無節制，要注意的是，在政策「管窮不排富」的邏輯下，最終只會讓貧者無立錐之地。
說到底，房市要健康，靠的不是一顆降息的特效藥，而是讓民眾能「長住、穩貸、好生活」的經濟與社會環境。
這，才是一切的根本。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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