繼承屋占比攀升　專家曝「低價購屋策略」：看懂謄本才有議價優勢

文／謝曉菁

隨著房屋繼承比例持續攀升，台灣房市結構正悄然改變。根據統計，近年每3筆房屋交易中，就有1筆來自繼承取得。對此，專家指出，在「大繼承時代」來臨下，市場上低成本取得物件增加，也讓房市逐步進入「大議價時代」，購屋族若能善用資訊工具，將有機會爭取更有利的價格。

根據《商業周刊》報導，16年前台灣房屋交易中，每12件僅有1件來自繼承；然而到了近年，已提升至每3件就有1件，顯示繼承取得的房屋正快速增加。換言之，現今房市中，除了買賣與贈與之外，約有三分之一的物件來自繼承。對此，正業地政士事務所所長鄭文在指出，「大繼承時代」對購屋族而言，也意味著「大議價時代」來臨，關鍵在於，如何運用工具掌握資訊，提升議價優勢。

鄭文在表示，不動產登記簿謄本是最基本，也最關鍵的工具，其內容可分為標示部、所有權部與他項權利部。標示部記載建物門牌、地號、用途及面積；所有權部則揭露登記原因、所有權人資料；他項權利部則記載抵押權與相關權利設定情形。

鄭文在說明，這些資訊不僅是交易揭露的重要依據，更是判斷價格空間的核心關鍵。不過，多數購屋族往往只關注標示部，例如坪數大小與總價，卻忽略所有權部與他項權利部所隱含的關鍵訊息。

《房市讀懂了》Ep.7／重劃區閉眼買也賺成過去式！建商老闆曝：「看到這現象」才是真進場時機

鄭文在以所有權部為例，若登記原因為「買賣」，代表屋主具有明確取得成本，議價空間通常有限，此時需搭配內政部實價登錄資料，才能精準判斷價格區間。畢竟市場交易仍遵循基本邏輯，「殺頭生意有人做；賠錢生意沒人做」。

鄭文在續指，若所有權部登記原因為「贈與」或「繼承」，情況就大不相同。由於取得成本接近零，賣方在價格上的心理壓力相對較低，議價空間自然更具彈性。

此外，他項權利部同樣關鍵。鄭文在表示，若房屋設有銀行抵押貸款，意味屋主每月需承擔還款壓力，出售動機可能更為迫切，特別是在過去房貸寬限期陸續結束後，進入本息攤還階段，月付金額可能大幅增加，一旦財務負擔加重，往往成為買方爭取價格空間的有利條件。

若進一步觀察，當物件存在多筆抵押權，甚至包含民間借貸設定時，通常反映屋主資金壓力較大，議價空間也相對更高。

鄭文在表示，在繼承比例攀升的背景下，市場上約三分之一物件屬低成本取得；若再加上贈與案件、房貸壓力戶等因素，中古屋市場中，具備明顯議價空間的物件比例已大幅提高，甚至可望接近一半，讓市場充滿操作與談判的空間。

不過，想在市場中取得優勢，仍需掌握正確工具。鄭文在指出，登記簿謄本取得成本低廉、資訊公開透明，每份僅需20元，且不涉及個資疑慮。購屋前，除了檢視坪數與格局外，更應深入分析所有權來源與抵押權狀況，才能在這個「大繼承時代」，以更理想的價格買到合適的房屋。