別讓土地分區卡住你的創業夢

台北捷運中山站附近的中山商圈被列入「2023全球最酷的40個街區」，既復古又時尚，卻沒想到開店業者們陸續收到台北市政府一紙公文；《違反臺北市土地使用分區管理自治條例》限期兩個月改善，若無恐怕會面臨停業的命運。

文／吳翃毅　圖／台北市政府觀光傳播局

這是最近傳出開店用地糾紛的相關新聞案件，還有其他的類似案件，醫美業者計畫在新北開業，沒想到砸下裝修600萬元後，卻發現地下室竟是住戶共同持有的「防空避難室」，鄰居頻頻抗議，加上當初並未按照法規申請室裝，等於是未經核准擅自變更防空避難空間，工務局限期拆除返還，醫美業者氣不過，選擇對簿公堂，交由法院判定誰對誰錯。

除了這些登上媒體版面的個案，住保會依據糾紛案統計，想創業，沒想到找到所謂發財旺店面後，一裝修下去，才知道有諸多問題，最後無奈解除租約，賠掉裝修費用大有人在，最後結局只能解除租賃契約黯然退場，創業開店夢想破滅的慘痛經驗。

當然還有人借錢、貸款投資，買下所謂金店面，就當包租公，用租金來支付每月貸款利息。

原本是想租給連鎖商號，租金高一點，固定收租更好，卻沒想到，連鎖商號辦理裝修及營登時，發現這所謂金店面無法讓某些行業進駐，雖然可以租給其他行業，只是這一來，能收到的租金差太多，根本不夠付貸款，還得掏老本來墊，這時不能貪想當初設想的投報率了，只能想有機會脫手賣出，包租公的美夢，竟會敗在土管細則中。

買屋租店創業前 建議先找律師

從這些想創業的未來老闆來看，先不管年紀大小，他們都是充滿創業熱情的一群，想的都是如何在行業中披荊斬棘，打創美夢，完成創業及獲利夢想。同樣還是老話重談「理想很豐滿，現實很骨感」，在這裡第一件事，如果要買房、租店開業，建議先找律師，將開店地點、地目資訊等相關，和律師先諮詢。

除了找律師問開店相關之外，主要還有年輕創業者，會找朋友一起創業所衍生的合夥或是股份關係，這些細節很多，就不多贅述，畢竟網紅Andy老師的個案，已經讓人對於開公司這件事，留下深刻印象了。

不受傷創業 先別敗在店面紛爭上

創業買房開店做生意，找了律師，還有人可能會去找風水師，但從所謂的店面風水來做評估，這樣想也是沒錯，畢竟良好的風水從選址、格局、動線到擺設都需要細心規劃，只是，在找風水師前，建議還是去找建築師為優先。

風水師懂風水，未必懂土地使用分區，所謂的土地分區是政府規劃都市時，對於每一塊土地所賦予的任務，通常是常見的住宅區、商業區，而各縣市政府也會制定符合期望和需求的分區型態，比如說風景區、農業區、河川區等等。

土地既然有分區就會有其所謂的限制，但從街廓上來說，真的難以分辨哪邊是住宅區哪邊是商業區，以台北市的住宅區細分為九種，從捷運中山站附近中山商圈來舉例說明，這邊都是住宅區，可以經營零售業，若要經營餐飲業，則必須要在道路八米寬的住宅中，這也就是為何有業者會收到台北市政府《違反台北市土地使用分區管理自治條例》通知。

各縣市土管規定各有不同 先問過多查詢較好

另外台北市也因為人口相對密集，住宅區開店有諸多限制，在住三類住宅區，除寵物店還有獸醫院、運動訓練班及健身房等店家，依土管規範都要取得左右上下鄰居同意，建議買房租屋前，土地分區資訊除了可以從房東或是屋主及仲介這邊取得分區資訊之外，也可以透過全國土地使用分區資料查詢系統來查詢，多一個檢查總是多一份心安。

另外提醒，目前土管細項規定中，各個縣市政府都各有其規定，建議先問清楚，得到一個說明白好做事的規則，以免創業夢敗在這些土地分區的細節中。

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