房貸審核越來越嚴 年收破百萬也可能被拒貸！ 專家揭「穩定金流」才是關鍵
許多自由工作者在申請房貸時，常因職業型態較為彈性、收入來源不固定，面臨銀行婉拒或核貸額度下修的情況。包括計程車司機、外送員，以及以業績與獎金為主要收入的業務人員等族群，因整體收入與每月現金流波動較大，在房貸貸款審核過程中，往往被銀行列為相對高風險對象。
房仲業務員李研宥去年在台北市內湖購入一間屋齡超過40年的老公寓，總價突破兩千萬元。然而，真正讓他感到壓力的並非找房過程，而是後續的銀行貸款審核。李研宥表示，作為業績導向的房仲人員，收入來源並非固定月薪，而是依賴案件獎金與績效分潤，使得銀行在評估還款能力時，難以以穩定薪資作為依據，也讓整體核貸流程更為嚴格。
李研宥指出，他在申請房貸過程中，前後接洽四家銀行，其中三家僅願意提供六成至七成貸款成數，另一家雖同意核貸八成，但附帶一年內須出售原有房產的條件，讓整體資金規劃受到限制。他進一步說明，銀行在審核時除了檢視收入結構，也會評估申貸者是否具備其他資產條件，例如股票、基金或保單價值準備金等，作為補充財務能力的重要依據。整體協商與審核過程長達三個月以上。
收入波動族群受限 銀行風險控管成關鍵
除了房仲業務員外，計程車司機、外送員，以及接案型或高獎金工作者，即便平均收入不低，也因收入波動較大，被銀行視為相對高風險族群。銀行評估房貸的核心並非單看收入高低，而是收入是否穩定且具可預測性。由於房貸年限長達20至30年，若收入起伏過大，即使整體年收亮眼，仍可能影響核貸成數甚至遭拒貸。
房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，接案或業績型工作者容易出現收入大小月差異，即使年收入達一定水準，銀行仍可能基於穩定性考量進行打折認定，降低可貸金額。前銀行資深經理孫鴻貴則指出，銀行在授信策略上會優先選擇低風險案件承作，在案件量龐大的情況下，風險較高的申請自然較難獲得核准。
建立金流紀錄成解方 專家建議提前一年規劃
專家建議，若屬於收入波動較大的工作型態，應提前至少半年至一年進行財務規劃，透過固定時間將現金收入存入帳戶，建立可追蹤的金流紀錄，以提升銀行對收入穩定性的信任。此外，保留投資紀錄與資產證明，例如基金、股票或保單等，也有助於補強整體財務條件，提高核貸成功率與貸款成數。
孫鴻貴建議，不同職業類型可選擇適合自身計算方式的銀行，例如針對計程車或外送族群，有些銀行以存摺金流作為評估基準，而部分銀行則對高獎金業務族較為友善，有助提升申貸條件。整體而言，銀行房貸審核已逐步從單一薪資結構，轉向長期、穩定且可驗證的財務軌跡判斷，也讓收入型態多元的族群，在購屋規劃上面臨更高門檻。