機35市地重劃動土 估價師：台南東區「雙核心」成形
好房網News記者李彥穎／台南報導
台南市東區沉寂多年的都市發展終於有好消息，台南市地政局宣布，總面積約5.9公頃「台南市東區機35市地重劃工程」正式動土，將打造為具交通轉運、商業、住宅與防災功能的新生活核心。由於本案商業區占比高達42.7％，被視為台南東區繼「平實營區+南紡商圈」後第二個發展核心。台南市不動產估價師公會顧問暨太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州表示，機35符合自住型核心區條件，未來將對東區房價形成強大的硬核結構性支撐，東區正式進入「雙核心、多軸線」時代。
市府：打造兼具交通、商業、休憩的東區新核心
台南市長黃偉哲表示，機35市地重劃區是東區近年少見的大面積市地重劃案，基地位於崇明路、榮譽街及未來林森地下車站周邊，區位條件優越，發展潛力十分可期。市府配合臺南榮譽國民之家搬遷契機，以市地重劃方式重新整合土地資源，不僅改善既有老舊建築及環境景觀，更串聯臺南鐵路地下化、綠園道及周邊都市發展，完善公共設施及生活機能。未來將打造兼具商業、住宅、行政服務及休閒遊憩的新生活圈，帶動東區整體發展，提升市民生活品質，實現宜居永續城市願景。
台南市地政局長陳淑美表示，該案開發面積約5.9189公頃，規劃商業區約2.53公頃、住宅區約0.48公頃及公共設施用地約2.90公頃，包括公園、廣場、道路及停車場等公共設施，工程總經費約2億5,185萬元，工期900日曆天，預計118年2月完工。工程內容包括整地、道路、排水、污水、自來水、共同管道及景觀等工程，透過整體開發，提升土地利用效益，完善都市基礎建設，並串聯林森站周邊生活圈，打造東區未來發展新核心。
在規劃亮點上，地政局表示，本案規劃兩處特色公園，保留及移植基地部分既有喬木，打造榕園廣場，並將原榮家花磚意象融入景觀設計，延續歷史文化記憶與昔日榮光。另設置複合式滯洪池，可提供約5,812立方公尺滯洪容量，兼具防洪、生態及休憩功能，提升都市防災韌性。區內停28停車場用地亦同步由交通局規劃多目標立體停車場中，未來可提供約475席汽車位及640席機車位，並結合東區公所、戶政事務所、運動中心、活動中心及商場等公共服務設施，滿足林森站周邊停車及多元公共服務需求。
林利州：機35非純住宅區 商業地將成房價硬支撐
對於機35的定位，林利州表示，機35並非僅是單純的市地重劃，而是「東區雙核心的誕生」。原本東區核心發展是平實營區＋南紡商圈，目前誕生第二核心即是鐵路地下化林森站＋機35生活圈。未來東區將由單核心發展，轉向雙核心、多軸線，對整個東區房價將具有更強大的硬核結構性支撐。
林利州指出，該案最大的利多就是商業土地。由於該案商業區有2.53公頃，占比達42.7％，住宅區0.48公頃僅占8.1%，住宅占比極低，代表並非想要打造大型住宅重劃區，而是具備交通建設轉運型的商業副都心。當商業機能成熟以後，對房產價格的支撐力將會遠高於單純的住宅型重劃區。
符合自住核心條件 短期仍需5到10年醞釀
林利州認為，在目前全台房市進入投資退潮、往自住主導傾斜的階段，機35符合自住型核心區的條件。包括了商業機能、交通建設、綠地公園、防災韌性、停車供給等，可以吸納未來需求結構如換屋族、醫療從業人員或高資產自住客等等族群，而投機客占比反而有限。
但林利州也提醒，短期機35未必會帶來立即性大漲。因為土地開發動土並不等於商業機能成熟，若是招商不如預期、商辦需求不足、人口成長趨緩等，則可能出現土地很美，但是商業機能生不出來的空窗期，甚或需要5到10年以上醞釀。目前區域不動產房價仍處於夢想醞釀期，端看市場上對於話題題材買不買單，待日後商業設施進駐、林森站生活圈成熟後，才會進入價值重估期。
防洪滯洪成隱形利多 林利州：安全溢價將浮現
值得注意的是，本案規劃的複合式滯洪池。林利州指出，在極端氣候條件下，防洪滯洪池將會逐漸成為未來房市的隱形利多。因為屢有豪雨積淹水議題蔓延，購屋者的心目中就會潛移默化地萌生「住宅安全溢價」，願意為安全妥適環境而增加支付價金。
對於整體開發願景，林利州指出，機35這城市升級的重要拼圖來了，讓台南東區的都市重心，正在從單一商圈時代，開啟了「雙核心生活機能」共榮共昇的格局。唯一美中不足的是，若是能夠加入婚育宅的相關規劃，就更好了。
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