紅利已盡，誰來穩住信任？

文/主筆室

疫情期間所累積的轉單與資金紅利正逐步退潮，城市經濟與房市即將面臨一次結構性的壓力測試。當初帶來甜美成長的超額景氣，如今正在轉變為需審慎面對的高基期風險。

2020年起，台灣受惠於全球供應鏈錯位與疫情紅利，科技與製造業接單暢旺，企業加速擴廠，帶動營建業同步繁榮。期間出現科技業與營建業「搶工搶料」的現象，加速墊高土地與施工成本，促成房價急漲，也埋下現今調整的隱憂。

外資隨之進駐設廠，台股與房市齊揚，城市經濟短期內展現出罕見的活力景象。然而，隨著美中角力升溫，貿易政策轉向，以及主要國家貨幣政策緊縮，這段繁榮期正面臨轉折點。

2025年第二季初，美國總統川普宣布大規模加徵關稅政策，涵蓋全球多個出口導向型經濟體，堪稱「海嘯」，對高度依賴出口的台灣產業造成直接壓力。預期未來幾年台灣對美出超將出現明顯下滑。若產業訂單與外資雙雙轉向，疫情期間累積的紅利將可能出現逆轉效應，進一步拖累城市經濟與資產市場，衝擊程度不容輕忽。

信心轉折：資產分化與消費壓縮

面對外部環境快速變化，市場各類資產表現也將出現明顯分化。股市通常率先反映資金流向與投資信心變化，而房市則以較慢節奏，深層影響民眾購屋意願與中長期財務決策。過去幾年建商與購屋人普遍基於成長預期積極布局，然而當外部需求收縮、內需消費轉弱，房市恐面臨高價區段供需失衡風險。從短期資金面轉向、到企業投資與家庭購屋能力下滑，整體消費力將遭受壓縮，城市商圈與住宅市場活力恐同步削弱。

房價帶動的市場繁榮，某種程度上其實是「漲」出來的。資金過剩與預期過度推升資產價格，當信心反轉時，後座力往往更為猛烈。

就業市場是經濟壓力最直觀的反映之一。因為一旦企業減產、擴編趨緩，將牽動就業與薪資成長停滯，進而壓抑購屋與消費意願；辦公與廠房空間需求縮減，造成租金與不動產收益率下降。隨著企業商業據點收縮，商圈空置率將同步推升，恐削弱城市經濟循環，甚至透過乘數效應，進一步擴散至周邊區域，衝擊服務產業。

價值倒掛：房市修正與資產風險

值得特別留意的是，過去房價漲幅顯著超出所得成長，逐漸累積價格泡沫的疑慮。若經濟反轉與房市交屋高峰重疊，則可能出現預售價格高於交屋時市價，形成資產價值倒掛風險。此時，房產對持有者而言不再是資產，而可能轉化為淨負債。

進一步來看，政策推動下形成的「高點入市」現象，對購屋族群構成潛在風險。以「新青安」貸款為例，過去兩年吸引大量首購族於房價高點進場購屋。若未來房價出現明顯修正，這批購屋者將面臨資產價值跌破貸款餘額的困境。

為此，政府應儘早提出回應方案，以減緩市場壓力與社會情緒累積。政策端可考慮調整貸後管理彈性，例如增設利息緩衝期、建立資產重評與再融資機制、設立紓困窗口等，以降低系統性違約風險，也作為防止社會不滿擴大的緩衝手段。

建商風險：交屋潮下的體質檢驗

此外，台灣房市未來幾年將迎來約50萬戶住宅的交屋潮，恰逢房市動能轉弱、出口衰退與資金收縮同步發生，壓力疊加之下，體質不良的開發商將首當其衝。一旦資金鏈斷裂，部分建案恐將爛尾，對市場信心構成重大打擊。

更值得警惕的是，這類建商違約與交屋延宕現象，將可能引發一系列連鎖效應，包括購屋者與建商間的履約爭議、開發商帳面入帳與現金流斷裂、建案土融與建融違約風險，甚至波及金融機構貸款品質與資產品質，最終牽動股市與投資人信心。這類骨牌效應，在1997年亞洲金融風暴與2008年金融海嘯均曾發生，歷史教訓不容忽視。

面對潛藏的系統風險，中央與地方主管機關應及早擬定應變方案，不僅防範建案爛尾擴大為金融風暴導火線，也須避免重蹈1997年以資產管理公司(AMC)粗暴處理資產的老路。

制度壓力測試：信任如何守住？

回顧歷史，台灣社會在多次外部衝擊中展現韌性，即使全球市場震盪、總體環境挑戰加劇，城市與民間經濟終能回歸穩定。但這種韌性，不能僅依賴過去的運氣與抗壓，更需要制度的前瞻、政策的準備、市場的自律，以及全民對於經濟風險的成熟理解。

房市作為城市經濟的風向標，不僅牽動資金與建設，更深層反映社會分配與信任體系的健康程度。當紅利退潮、結構轉折來臨，市場真正要面對的，並非價格修正本身，而是制度是否能守住信任、社會是否能共擔調整的成本與責任。

我們無須恐慌，但不能無備。若能在此刻正確診斷、妥善治理、提前行動，這次退潮，或許也是一次讓城市更穩健的契機。

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