中籍房東日本大漲房租惹議　律師點出中國人法律認知差異

（中央社東京8日綜合外電報導）外資進入日本房地產近來成為日媒關注的議題，今年稍早一名中國籍房東大漲公寓房租等作為，引發輿論撻伐。日本律師直指法律認知差異可能是問題根源之一，日本承租人權利受到強力保護，然而中國沒有這種法律。

今年1月，日本東京都板橋區一棟7層樓公寓易主，改由一名住所登記在中國的個人持有。住戶隨後接獲通知，租金從8月起漲價2倍以上。

住戶認為漲幅不合理，因此拒絕接受房租調漲，沒想到5月中旬，公寓電梯被公告暫停使用，並稱維修零件製作需要半年以上；另有房間疑似被當作民宿違法經營，噪音令人不堪其擾。住戶表示，已有4成住戶搬走，或決定搬走。

這起事件經過日本媒體報導後，輿論譁然。日本首相石破茂在國會詢答時，針對此事回應，「雖然訪日外國人的消費很重要，但不能犧牲國民的安全、安心」。他表示將採取對策，防止業主或住戶在租賃關係中遭受不當損失。

事件持續發酵之後，房東通知房客，決定不調漲租金，電梯已經修好能正常使用。

先不論這起案例大漲房租的情況，中國資金進軍日本房地產租賃業，似乎有增加的趨勢。曾在中國生活10年、能以中文處理不動產相關案件的律師福原啓介告訴日本「律師JP新聞」，中國人在日本經營不動產租賃業主要有三項背景因素：「中國國內經濟惡化，導致資產保值需求上升」、「日本不動產租賃具投資吸引力」、「移居日本需求增加」。

他說：「中國目前經濟狀況不佳，貧富差距擴大。政府正在積極推動『財富再分配』政策，因此富人為了保護資產，積極把資金移往海外並投資房地產或股票等。」

「加上中國與日本的地理位置較近，以及日圓貶值使日本物件看起來相對較便宜，也推升投資人投入日本不動產租賃業的意願」

他接著說：「不僅是投資，希望長期移居日本的中國人增加，有人因此到日本置產」。

而前述案例中的房東欲大漲房租，則凸顯兩國法律的差異。

福原啓介表示，「在日本，根據『借地借家法』，承租人權利受到強力保護，然而中國沒有這種法律…在中國，屋主依自己的意願突然趕走房客的案例並不稀奇，而有些不充分理解日本法律的中國屋主，認為能優先考慮自己的方便行事」。

他說：「法律方面的理解差異，可能是（上述事件）以強烈手段要求房客退租的背景」。

日本法律規定，房東片面大漲房租，必須依照「借地借家法」的規定審慎判斷。

福原啓介表示，「房東與房客雙方同意調漲租金的話，合約基本上就成立。不過，房客不接受漲價的話，屋主最終必須向法院提出調解與訴訟…而法院認為不符合『借地借家法』的要件，就不能漲租；若漲租被法院批准，房客就要向房東支付增額部分的差額」。

另外，如果在日本租屋，房客萬一收到租金大漲的通知，福原啓介指出，最重要的事情是「持續照常繳房租」。

他說，「絕對不能因為無法接受漲租，而完全不繳房租。持續繳納租金就代表合約持續進行，若未遵守先前的契約，反而會變違約，可能因此進而被解約」。

福原啓介建議，遇到類似狀況的話，首先要跟屋主或管理公司確認漲租原因，並展開協商，而且留下書面紀錄，假設屋主疑似違法，也應該向行政機關等洽詢與通報。（譯者：楊惟敬/核稿：陳正健）1140808