任期限制避「萬年委員」 保全、寵物、噪音一次解析 管委會如社區行政院 決定你家大小事
文／黃信安
《公寓大廈管理條例》上路至今年滿30年，這部法條推動國內諸多社區大廈建立管委會，讓社區住戶、管委會與物業管理公司形成緊密互動。但物管公司在這之中扮演什麼角色？管委會到底在做些什麼事？成員又有哪些？關於管委會你該知道的事，本文一次解析。
「如果把社區比喻為一個國家，那管委會就像是行政院。」宏道法律事務所主持律師蔡志揚說道，而住戶組成的區權人會議有如立法院的角色，區權人會議中訂定出來的社區規約，就如同「社區憲法」，包含社區規範、委員遴選辦法等，皆必須遵循規約。
而依據內政部規約範本，管委會最重要成員包含主委、副主委、監委、財委，有些社區則會另新增設備委員、衛生委員等職務，實際人數由社區規約決定，通常為單數。
至於誰能參與選舉、任職？蔡志揚說明，原則上只要是社區住戶就有資格，但實務上有些社區會在規約中增加限制，譬如僅限「房屋所有權人」或者「房屋所有權人的配偶、親屬」才可擔任管委會成員，如此一來，租客就被排除在外。
而管委會成員當中，又以主委角色最重要。如管委會或區權人大會決議，要找專業修繕公司來處理公共設施維修，往往由主委對外接洽，形同社區門面，因此言行舉止與品格顯得格外重要。
任期規範避免萬年委員
不過，實務上也發生過主委私下將社區管理費挪作私用，蔡志揚表示，曾有某社區在一樓大廳規劃食物區、點心吧，但該社區主委在採買點心時，發生「花100元，卻申報200元」情形，這就是「變相貪汙社區公共財」。因此，社區的財務管理與監督非常重要，當財委完成社區的財務收支帳與損益表後，監委及主委必須再進行第二層把關，讓財務更完善與透明。
至於管委會成員的任期是多久？有支薪嗎？蔡志揚說明，通常任期為一年，且主委、監委與財委最多只能連任一次，避免「萬年主委與萬年監委、財委」，造成社區及財務運作的弊端。
不過他說明，雖然同職務最多只能連任一次，但連任後可以擔任管委會其他委員，甚至連任一次後「隔屆」再擔任主、監與財委也不受限。另外，多數社區的管委會成員是「無給職」，頂多有些社區規約規定管委會成員出席會議可領「出席費」，只有少數社區會在區權人會議中決議管委會成員可支領報酬。
社區大小事「關鍵Q＆A」
Q. 社區由物管公司管理，他們跟管委會的關係是什麼？
A. 管委會的成員都是社區住戶，大家平常幾乎都有正職工作，且對於社區管理及相關事務、法規相對不熟悉，因此，不少社區管委會選擇聘請專業的物管公司來協助，讓社區穩健運作。
童金昌指出，管委會與社區不是營利單位，主要的收入來源依靠住戶繳交的管理費以及公基金的儲蓄，藉此進行社區公設的維護、保養以及公共安全的檢查。因此，財務管理相當重要，專業物管公司會幫助社區做好財務控管、進行更周全的社區管理，並協助「社區資產增值」，透過管委會與物業公司緊密合作，讓社區住起來更舒適、環境更好、住戶間相處和諧，房價自然保值，這也是很重要的事。
Q. 不滿意保全，但社區長年都與同家廠商合作，可要求撤換嗎？
A. 以實務經驗來說，住戶最容易對保全不滿的內容包含服務態度不佳、互動不友好、缺乏耐性、處理其權責內的社區事務不積極等，童金昌指出，出現上述情形時，住戶可先與管委會溝通，確認問題出在第一線服務的保全人員時，可要求保全公司督促改善。
他表示，如果合作的保全公司及其員工不願意改進，全體住戶可在區權人會議上，請求管委會再找尋其他廠商進行比較，待跟原本廠商合約期滿後，解除契約，更換其他更優質的廠商。
Q.家中寵物被要求不能在社區的「公共場合落地」，合理嗎？？
A.管委會要求住戶帶寵物進入大廳後不能落地，算是少數個案。若社區要達到更好的寵物管理規範，可以召開區權人大會來討論與決議，譬如限制寵物進入游泳池、閱覽室及廚藝教室等空間，會是相對理想且平衡的做法。
Q.樓上鄰居半夜發出噪音，可以請管委會出面協調嗎？
A.一般來說，可要求管委會與物管公司協助反應、溝通，通常會獲得一定程度改善，但若是面對惡質故意製造噪音的鄰居，且屢勸不聽，則建議請管委會與住戶一同蒐證，並偵測噪音分貝，向警察與相關主管單位反應。
管委會是社區治理的核心，從規約制定、財務監督到與物業公司的合作，都影響社區生活品質。唯有建立透明制度與專業運作，才能讓住戶住得安心、社區運行穩定。
延伸閱讀》
五樓以下補破網，政策開外掛
攤開老屋風險清單 全台554萬老屋曝險 破洞怎麼補？
一盤散沙到有序社區 老屋翻轉的自救之路，關鍵三把鑰匙
老屋風險清單1：火災、磁磚雨連環爆！六成老宅藏城市級危機
老屋風險清單2：管委會失聯：從萬華到公館，社區共識為何總組不起來？
老屋風險清單3：從南港到信義，沒對口的城市，誰來負責？
老屋風險清單4：老屋治理慢半拍 下一場悲劇會發生在哪？
老屋翻身1／潤泰翠湖春：燈泡壞三年沒人修、地下室像廢墟 80歲住戶站出來拉回正軌
老屋翻身2／圓山大觀園：把保全當家人、大小事表決 這社區把管理當日常
老屋翻身3／老社區變好最缺的不是錢 得有人願意當「不討喜的人」
管委會大小事1／社區憲法怎麼定？主委、監委、財委的真正權力一次搞懂
管委會大小事2／鄰居半夜吵、寵物不能落地？社區吵最兇的事一次解答