外人投資日不動產台資居冠 國內首檔J-REITs ETF上市

日本經濟擺脫失落年代，帶動商用不動產需求回溫，而日本東京房價目前只有台北的一半，根據日本官方統計，外資去年投資日本東京新建住宅中，台資居冠。國內投信公司國泰攜手日本大和資產管理公司，推出國內首檔聚焦日本不動產(J-REITs)市場的ETF，開啟國人參與日本不動產市場投資的另一個選擇。

根據日本官方統計，2025年前10個月外國人赴日旅客人數已經突破3,500萬，光是去年7至9月的3個月，台灣客在日本的消費就達到新台幣613億多，整體觀光熱潮帶動日本商圈租金上升。

國人不僅喜愛赴日旅遊，也熱愛投資日本不動產。根據日本國土交通省於2025年11月25日公布的數據，顯示東京23區新建住宅中，台灣躍居上半年最大海外購屋來源。不過，還有不少想投資日本不動產的國人在語言、法律以及管理上都面臨問題。

為增加國人投資日本不動產的管道，國泰投信攜手日本大和資產管理公司，推出國內首檔聚焦日本不動產(J-REITs)市場的ETF。

國泰投信總經理張雍川指出，此次和日方合作不僅是兩地資產管理龍頭的戰略結合，也是看準日本經濟重啟後的不動產市場潛能。張雍川也指出，日本正從長年的通縮走向適度通膨，隨著薪資成長與消費復甦，不動產資產的對抗通膨特性凸顯，特別是在科技業外資湧入與觀光熱潮的帶動下，日本商辦、物流及飯店空置率持續下降，租金呈現上升趨勢，資產收益性更具吸引力。

僅管投資日本不動產熱，不過，日本央行(BOJ)也宣布為讓貨幣政策正常化，將開始出售其所持有的日本不動產投資信託(J-REITs)，這是否影響未來J-REITs的發展，令外界關注。日本大和資產管理執行董事永島俊太郎認為，由於這得經過數十年甚至百年，評估影響不大。永島俊太郎說：『(翻譯原文)日本央行確實針對它手中的REITs正持續的賣出，的確是有這個情況，但我們也看到日本央行賣的方式，它也有講明，是在對市場沒有影響的情況下釋出它手上的部分，它(日本央行)自己對說，要釋出所有的REITs部分大概要花100年左右的時間，所以目前是對市場來說，影響我們覺得應該是沒有的。』

國內首檔J-REITs ETF預計於1月19日至21日展開募集，投資標的涵蓋日本辦公室、物流、零售、住宅及飯店等多元不動產類型，主要成分股包括日本建築基金、日本不動產投資公司、日本大都會基金投資公司等，包括台灣民眾熟悉的新宿三井大樓、飯田橋Grand Bloom、三菱UFJ信託銀行總行、Bic Camera立川、六本木之丘等建築都涵蓋在內。(編輯：宋皖媛)