5168房價快查／六都公寓全倒地…青安3.0能救市？ 落入「青安盲點」小心吃大虧
《5168房價快查》觀察與青安政策直接相關的成屋價格，統計實價登錄數據後發現，六都及新竹縣市近2年的「5年以上大樓」價格，台北、新北、新竹縣微幅上漲，桃園、高雄持平，新竹市、台中和台南則出現約5％內的修正。
進一步觀察數據，今年上半年六都及新竹縣市「5年以上大樓」的平均價格，台北均價86萬元，年漲0.6％；新北49萬元，年漲1％；桃園31萬元，年漲跌持平；新竹縣44.3萬元，年漲0.9％；新竹市41.7萬元，年減3.2％；台中29.5萬元，年減4.8％；台南24萬元，年減4％；高雄25萬元，年增減持平。
至於六都及新竹縣市今年上半年「公寓」價格，台北均價62萬元，年跌3.1％；新北38萬元，年跌2.6％，桃園19.6萬元，年跌2％；新竹縣17.2萬元，年漲1.8％，新竹市25.3萬元，年漲1.2％；台中21.3萬元，年減22.5％；台南15.4萬元，年減3.8％；高雄15.9萬元，年減6.5％。
從六都及新竹縣市近2年的公寓價格走勢，發現除了新竹縣市外，六都公寓全數倒地，台中回檔22.5％最多，其餘五都修正幅度落在2％～6.5％之間。
在市況冷靜、成交量收斂的背景下，備受市場關注的「青安3.0」已正式上路。對於下半年房市是否能因「青安3.0」而得到激勵效果？馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，3.0版本與2.0差異不大、補貼持續，「差別僅在於民眾的購屋信心。」
青安3.0規則大變革：聚焦婚育、設總價上限與排富
不同於以往，這次「青安3.0」不再只是單純延續，同時加入了婚育支持、排富、年齡與區域總價限制，試圖將資源重新精準聚焦於「青年、自住與首購族」。
在貸款額度方面，一般案件最高維持1,000萬元、最高8成；但針對特定對象明顯加碼：結婚2年內家庭最高可貸1,200萬元，育有未成年子女家庭最高可貸1,500萬元。
貸款年限最長40年、寬限期最長5年，但設有嚴格門檻——借款人須未滿50歲，且「申貸年齡加核貸年限」不得超過80歲，本人年所得則不得超過200萬元。這些規定確實降低了雙薪家庭因結婚、家戶所得合併而被排除的疑慮。
此外，房屋總價採用「區域上限」機制，台北市為3,500萬元，新北市與新竹縣市2,500萬元，其餘縣市則為2,000萬元。制度亦維持一生限貸一次、自住切結、貸前徵審與貸後查核。
破解青安3.0盲點：「貸得更多」不等於「負擔輕鬆」
儘管青安3.0透過提高新婚與育兒家庭的貸款額度，回應了家庭對空間的實際需求，但何世昌點出潛在盲點：「政府願意借，不代表銀行願意貸。」符合政策資格只是取得申請門票，能否順利核貸與核貸的條件如何，仍由承貸銀行依個案審查。
再者，雖然青安政策能透過利息補貼、延長貸款期限及寬限期，降低購屋初期的月付壓力，但北部房價相對偏高，對於沒有家庭資源支援的年輕人，新政策提供「貸得比較久、利息比較低」的條件，一樣無法化解「拿不出頭期款」的現實困境。
「可以多貸」並不等於「家庭得到更多可支配所得。」多貸200萬元或500萬元，本質上依然代表著更多本金、更多利息以及更長期的償還責任。
因此，何世昌提供一個簡單估算買房總價的公式：「家庭年收入 × 10 = 可貸款上限。」例如家庭年收入120萬元，那麼，合理貸款金額上限即為1,200萬元。
受限於總價門檻，政策也正引導首購族轉向「老小遠」物件。何世昌指出，在雙北等高房價區，符合總價上限又能滿足育兒空間的選擇本來就有限，首購族恐怕只能接受「先求有、再求好」，被迫轉往屋齡較高、坪數較小或距離市中心較遠的區域。
目前房市仍受到信用管制、銀行房貸額度及高房價影響，何世昌表示，青安3.0對市場的實際激勵程度，恐怕不如青安2.0剛推出時明顯。
至於下半年房市是否有望走出谷底？何世昌指出3個關鍵因素。首先是台灣經濟表現，再者是資金流向，「觀察股市資金的板塊挪移，是否出現『股轉房』的現象。」
最後則是政策管制，近兩年國銀的不動產放款集中度，已從超過37％的高水位，收斂至約35％，落實了央行避免信用資源過度傾向房市的政策目標。
加上央行總裁楊金龍曾明確表示「管制就到這裡。」何世昌說，政策不變對市場而言，「沒有壞消息就是好消息。」因此按房市現況和央行政策的節奏，他認為，來到今年第三季或第四季，央行鬆綁的機率頗高。
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