探討2018年房市趨勢的十大重要指標

Q:根據中央研究院發布「二○一八年台灣經濟情勢總展望」，上調今(二○一七)年經濟成長率達二．六四％，預估明(二○一八)年經濟成長率為二．四三％，預期明年全球經濟成長與貿易持續上修之下，同樣也是以較樂觀態度看待台灣二○一八年景氣。

二○一七年，全球股市多頭氣勢正強，經濟表面上看來一片榮景，不過相對台灣房地產景氣，卻遠不如往昔，又到了年終歲末時刻，請教莊教授，總結二○一七年房市走勢，是否能夠鑑往知來，作為窺探二○一八年景氣判斷的依據？

A:觀察當前國內外經濟情勢，全球股市自二○○八年金融海嘯過後，走了十幾年的好光景，可惜台灣表現不如預期，仔細檢視股市走勢，會發現加權指數一路創高，不但突破一萬點，更有機會挑戰歷史一二六八○高點。不過，反觀所有族群類股，當中，唯獨營建類股反向下滑，此即房市景氣最直接之映照。

至於二○一七年的經濟，根據行政院統計處估計經濟成長率為二．五八％，GDP約新台幣十七兆四○九○億元，每人GDP二萬四二六九美元。另一方面，央行總裁彭淮南不久之前即表示，五年來超額儲蓄高達十一兆元，顯示長期以來台灣一直存在錢多利率低的問題，雖預期明年利率有可能調高，不過，在重稅背景下的房市景氣箭頭依然往下，買方意願依舊低迷，尤其在建商不斷推出讓利促銷攻勢下，議價空間並未稍事縮減，因此，明年還是無法脫離「價跌量微增」的大趨勢。

今年第四季以來，雖然各房仲業者陸續公布全年買賣移轉棟數，大都樂觀預測可能介於二十七、二十八萬戶，甚至高達三十萬戶，我則一直認為，在沒有特別利多因素，再加上二○一八年一月一日公告土地現值與公告地價皆會下調，尤其是長期存在的超額供給以及稅制結構改變下，今年買賣移轉棟數約僅二十六萬戶，將創十六年新低。

依內政部統計處最新公布一至十一月買賣移轉合計二十四萬九五五棟推估，全年應該是二十六萬餘戶沒錯。二○一八年在新成屋供給增加情勢下，讓利空間還有得「喬」，雖然未必直接呈現在簽約價格，卻可由贈送停車位、裝潢、冷氣等廣告訴求見其梗概。

目前最明顯的重稅後遺症是，一些有錢人買了一戶之後，再買第二戶的意願不高，甚至索性購買中古屋，其因在於舊屋持有稅遠較新屋輕得多，因此，明年的中古屋交易應該會較為熱絡。另外，豪宅還是會有高端族群的潛在市場，只是這些有錢人已愈來愈重視產品區位與品牌信譽。

因此，要預測二○一八年的發展趨勢，應該可以就以下十大重點加以追蹤觀察。

(1)64X、1.57%、45%重擊房市

根據全球房地產指南(Global Property Guide)數據顯示，長期以來台北市房價租金比一直高懸於六十四倍，全球排名第一，亦即投資六十四年才得以還本，其次，租金收益率一．五七％則係全球最低，因此總是被評為只有一顆星之亞洲最不具投資價值城市。

至於二○一六年一月一日房地合一稅四五％之邊際稅率，亦是全球最高之一。由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下，自二○一五年景氣急遽轉折，二○一六年價跌量縮，二○一七年「價跌量微增」，買賣移轉棟數約僅二十六萬戶，持續向下探底之衰退趨勢尚未結束。

由上所述，台灣房地產已不再具有投資價值優勢甚為明顯，過去，國人偏好房地產作為理財工具，主要是看中其增值與節稅空間，現今既然節稅空間盡失，要房地產重拾過去榮景，除豪宅及少數精華地段抗跌之外，其他地區恐仍將繼續探底。

(2)稅制結構改變，景氣復甦遲緩

在短期重稅，亦即持有稅、交易稅與資本利得稅五箭齊發情勢下，潛在風險也隨之驟升，分別是第一箭：2014.7.1房屋稅稅基與稅率大幅調整；第二箭：2016.1.1公告地價大幅調整；第三箭：2016.1.1公告土地現值大幅調整；第四箭：2016.1.1房地合一稅實施；第五箭：2017.5.12遺產贈與稅調高稅率。其結果是短期稅收增加，卻換來長期低迷不振的景氣。

在稅制結構改變之下，不僅投資客無利可圖，高額的持有稅更令不少過去不用負擔沉重房產稅的所有權人將房產釋出，無形中亦使得市場景氣益加積弱不振。

(3)建案讓利依舊，30％認知差距何時歸零

就現階段來看，買賣雙方仍舊存在三○％的價格認知差距，亦即賣方開價會比實價登錄高約一○％，買方則希望能以實價登錄八折購置，因此，得等待此一落差逐漸縮小歸零，才能據以研判房價落底之時間點。

其次，如再就媒體廣告訴求「自備九十八萬買兩房，含裝潢、冷氣等家電」，這是最近汐止某建案所刊登的廣告；無獨有偶，「自備一八％交屋，買精華生活圈兩房，含裝潢附車位，兩房月租六萬五千元」，這是位於中山區新生北路的建案。由上述這兩個新成屋案例可知，讓利促銷不僅是郊區，連台北市蛋黃區也還在擴大讓利空間，以期順利去化餘屋，因此，由市場實務研判房市進入盤整，恐得持續觀察這類讓利廣告何時消失，才有機會看到隧道盡頭的第一道曙光。

(4)新成屋去化緩慢

根據住展雜誌統計資料顯示，今年十二月北台灣包含雙北、基隆、桃園及新竹等預售及新成屋共一四六八個建案，由此可見未來必須俟此一龐大數量去化五成甚至七成以上，才得以期盼景氣重新啟動。

(5)建照與使照交叉的解讀密碼

另外，也可由建造執照與使用執照來判斷景氣變動(請參閱附圖一)，目前使用執照逐漸高於建造執照棟數，便是過去景氣階段所推建案逐漸完工交屋所致，因此，必須等到餘屋出清，重新回到建造執照大於使用執照數量時，才能據以研判市場已由買方轉變為賣方市場。

(6)法拍屋敏感指標動向

根據內政部統計處資料顯示，這一波房市景氣啟動初始之民國九十二年，法拍數量高達五萬七八九九棟，去年已降至四六三○棟，今年一至十一月合計四四二二棟(請參閱附圖二)，由以上法拍數量之變動趨勢，即可充分了解，雖然目前景氣依舊低迷而出現軟著陸，惟仍不會導致流動性風險，甚至出現金融業之流動性風險。

(7)買方市場至賣方市場路迢迢

二○○八年全球金融海嘯之後，房市在政府提振內需積極作多下逐漸回溫，也開啟了二○一二年、二○一三年業者所謂的黃金年代，當時更出現不少鑽石級房市經紀人，惟景氣過熱之下政府隨即展開打房行動，從二○一四年囤房稅起至今年度遺產贈與稅實施，短期內稅制結構調整五箭齊發，終致呈現連續三年的不景氣景況。

(8)積極防範流動性風險

面對房市急轉直下，央行最關切的便是景氣持續衰退，是否會引發開發商周轉不靈的連鎖反應，而出現流動性風險，甚至導致金融業系統性風險。

不過，根據中央銀行十月統計數據，依銀行的退票張數及逾放比率觀察，前者在民國九十一年二月曾高達○．六八％，今年十月為○．一七％；後者在民國九十一年三月曾高達一一．七四％，今年十月為○．二九％。由這兩項關鍵指標可以充分了解當前產業營運並未出現流動性風險跡象，這也證實彭淮南總裁所提出之「軟著陸」正確無誤。

此外，由上市櫃營建類股股價觀察，多年來景氣佳建商大發利市，因此股價都還維持正常狀態，雖然偶有傳出倒閉情事，仍不致發生系統性風險。

(9)軟著陸不致演變為硬著陸

14A中央銀行總裁彭淮南於十月二十五日表示，台灣房市已「soft landing(軟著陸)」，交易量回溫，房價將持穩；不過在當前錢多利率低前提下，讓利問題也還沒結束，因此，要研判房市何時落底，仍得再觀察「讓利空間」何時歸零，亦即當讓利空間縮減到與實價登錄價格一致時，才可以認定市場已經接近落底，即將進入盤整。在此必須附帶一提的是，就整體經濟情勢加以探討，國內房市應該不會出現硬著陸問題。

(10)大Ｕ型谷底屆臨

過去提及，房市景氣衰退三年內觸底反彈為Ｖ型，延伸五到七年間為Ｕ型，超過七年則為大Ｕ型，一旦超過十年將會如同日本歷經失落的十年，而墜入Ｌ型谷底盤整。目前看來，台灣房市從二○一五年到二○一七年景氣急轉直下後將邁入第四年的不景氣，也正式宣告房市即將進入大Ｕ型盤整階段。

由以上之分析，二○一八年將延續二○一七年「價跌量微增」之發展趨勢，直到買賣雙方價格認知差距歸零，市場景氣才有可能逐漸恢復元氣，惟必須格外留意的是，伴隨而來「大Ｕ型谷底」盤整之長期考驗。