桃園「可負擔住宅」一坪20多萬超誘人 信託機制讓換屋也有出路

桃園市政府積極推動的「可負擔住宅」，是讓市民以較合理價格向市府購買房子，不過日後換屋時只能賣回給市府，由市府再轉售給下一位需要的市民，以此循環下去。這項帶有社會主義色彩的創新住宅政策，重點在於如何限制民眾的房屋所有權處分，讓交易只能與市府進行。目前規畫方式朝信託方向設計，不過市府內部仍有不同看法：這種持有期間缺乏財產處分自由的房子，真的會有人買嗎？

市長張善政在就職三周年記者會上明確表示，「可負擔住宅」是市府勢必要推行的政策。依都發局目前規畫，市府不會興建整棟可負擔住宅，而是以開發商捐建為原則，優先鎖定大眾運輸場站周邊的整體開發區，明訂開發商捐建可負擔住宅。基地規模達1,500平方公尺以上的開發案，需捐建一定比例的可負擔住宅，室內空間約23坪至35坪，市府則以增加容積率作為獎勵。這樣做的優點是，可負擔住宅多落在交通便利、公共設施相對完善的區位；都發局並以桃園民眾年均收入推估販售價格，可負擔住宅每坪約20多萬元，相當具有吸引力。

符合條件的市民可貸款購買並取得所有權，但轉售時只能賣回給市府，讓可負擔住宅的流動買賣限縮在一定範圍內循環，讓有需要的人接力取得，不會流入自由市場造成市場波動。

這項立意頗美的政策，卻在一開始就面臨如何限制所有權的法律問題。房屋一旦由民眾購買並完成地政事務所登記，即取得所有權；而《民法》第765條（所有權之內容）規定，所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人干涉。

都發局思考了多種方案，但可負擔住宅屬創新政策，幾乎無前例可循。幾番衡量後，最後仍決定採最低風險的信託方式，將可負擔住宅的處分權交由銀行信託機制管理。

但不能自由處分的房子，民眾真的會買嗎？都發局副局長邱英哲表示，若是想買房賺取增值利益的人，就不適合購買；但對長期租屋者而言，或許是更好的選擇。民眾購買可負擔住宅、繳納房貸後，若因環境改變需要出售，則由市府回收，某種程度上可視為退還購買者已繳的房貸。

都發局已邀請學者、相關信託業者及公股銀行研議多時，希望今年上半年將可負擔住宅自治條例送市議會審議，並預計在今年年底前，於航空城安置戶分配後的剩餘戶開始試辦。