欠租幾個月，房東才能合法終止租約？

文／林明忠

房客欠租是租賃糾紛中最常見的問題，然而「欠租二個月才可終止租約」卻非如多數房東所想般明確。過去法院多依《土地法》將押金納入抵扣，但《住宅條例》通過後部分見解開始鬆動，認為押金無須列入計算。房東若要終止租約，需審慎處理。

在租賃糾紛中，房客欠租始終是房東最常遇到的問題，很多房東會問我，到底房客欠了多少租金才可以終止租約？

很多人對於這個問題，會直覺性地援引《民法》第440條第二項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

或者是《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱住宅條例）第十條第一項第二款的規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。」

因此，有些房東會信誓旦旦地認為：「只要房客欠租兩個月，我一定就可以終止租約！」然而，案件真的告到法院時才發現，就算明明租客已經欠了二、三個月租金，也已經做了必要的終止通知，為什麼法院還是認定終止契約無效呢？

押金抵扣成關鍵爭點

過去在房客欠租的案件裡面，大多數法院在審查欠租金額月數時，會把押金一起算進去扣抵房租裡，如果扣抵後的金額沒有達前面《民法》第440條第二項規定的二個月，法院是不會認可終止契約合法。

例如：A每個月房租為一萬元、押金二萬元，但A現積欠三個月房租三萬元，抵扣押金後，A欠租的金額只剩一萬元，沒有達到兩個月租金的數額。因此如果房東要終止A的租約，憑A欠租三個月的事實，可能還是會失敗。

為什麼法院可以自做主張，計算欠租時，將欠租金額扣除押金呢？因為過往曾有最高法院的見解認為，依《土地法》第100條第三款規定，承租人積欠租金額抵償擔保金外達二個月以上時，出租人得收回房屋。

至於《土地法》第100條第三款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，而《土地法》屬於《民法》的特別法，應優先適用。

白話來說，房客欠租的金額，扣除押金後，若不超過二個月，法院只要適用或類推適用《土地法》第100第三款規定，就可以認定房東在此狀況下的終止契約不合法，而駁回房東的請求。

終止租約門檻 判決分兩派

然而，107年6月27日《住宅條例》通過後，因為《住宅條例》第十條第一項第二款規定上，承租人遲付租金或費用，只要達二個月之租額，即可終止契約，並未要求要扣抵押金，且該條例也特別指明適用在「租賃住宅」關係上。所以目前已經有法院見解（台灣高等法院109上易字第二四八號判決），一改過去認為要扣抵押金後，達二個月租金才能終止租約的見解，而認為只要房客積欠二個月租金，不管押金扣抵後剩多少，房東都可以終止租約。

不過，即使在《住宅條例》通過後，認為《住宅條例》並未排除《土地法》的適用，且基於保護承租人的角度，持續援引過去《土地法》第100條第三款規定，認為房東必需要扣除押金後，積欠租金總額仍達二個月租金以上、才能終止租約的法院見解仍不時出現（例如：台中地方法院113年度簡上字第500號判決），因此目前法院實務上，尚未有絕對的定論。

押金特約效力存疑

有些民眾問筆者，如果在租約有特別約定：「乙方拖欠房租時，押金不得抵扣租金。」這樣的特約是有效的嗎？

目前實務上是有爭議的，判無效或是判有效的法官都有。爭議的源頭，其實跟前述的法律爭議一樣，如果法院認為《土地法》第一百條第三款的規定，應適用或類推適用於個案時，則上開約定可能無效。反之，如果法院認為此時不適用《土地法》，則上開約定仍是有效的。

常見的欠租問題上，仍存在上述不同的法院見解，畢竟法律也沒有明說欠租這兩個月能不能將扣抵的押金算入租額，我國法官是獨立審判，不一定會受其他法官判決見解的約束。

所以通常筆者會建議客戶，如果不著急拿回房子，最保險的作法還是扣抵押金後，欠租超過二個月以上再發終止租約的通知最穩妥。避免被認定終止租約不合法，上法院白忙一場。