封面故事／升息陰霾讓央行放水微解封 台灣房市陷多空交戰
為打房掀起的「金龍海嘯」，已令台灣房市交易量斷崖式下滑，今年329檔推案量年減3成，更創6年來新低。就在業界認為進入「窒息盤」之際，上週四（19日）央行總裁楊金龍意外釋出鬆綁訊號，將第2戶房貸成數提高至6成，意料外的「微鬆綁」讓業者信心大振，認為房市凜冬已過；但央行也暗示跟隨全球鷹派升息的可能性，恐衝擊房市。究竟台灣房市能否擺脫寒冬？業者直言，國際情勢變化與520檔期，將成台灣房市能否「軟著陸」的觀察指標。
「現在只是房市軟著陸的開頭！」上週四（19）央行總裁楊金龍在理監事會後的記者會上，語氣堅定地表示。對於房市冷如冰窖、建商希望央行鬆綁，他也公開喊話，要建商少賺一點，「適度讓利，有助買氣回溫。」
金龍微解封 籲建商讓利
原先市場預期，在通膨壓力與房價仍處高檔背景下，央行將延續利率與信用管制「雙凍」，然而記者會一開始，楊金龍就投出一顆震撼彈，宣布放寬第二戶貸款成數，由五成調升至六成，現場瞬間一陣驚呼，爾後打字聲此起彼落，各家媒體紛紛搶發即時新聞，驚嘆於這場意料之外的「金龍微解封」。
楊金龍投出的這顆「微解封」變化球，是央行自2024年9月實施第七波房市信用管制以來的首度放寬，楊金龍特別強調「這只是微調」，並接著解釋做此決定的三個關鍵因素：首先是信用管制成效已開始顯現，房價漲勢減緩、投機炒作降溫；其次是銀行體系不動產貸款集中度自高點回降；最後則是考量部分第二戶貸款具備剛性需求，並非全然是投機，因此調整成數回應社會期待。
話鋒一轉，楊金龍又說：「大幅放寬的時間，還沒到。」他強調，雖然房市管制開始出現成效，但台灣房價漲幅與房價所得比，仍相對高於主要經濟體，「房市調控目標還沒達成。」
從楊金龍言語中，明顯看出央行對房市仍秉持「革命尚未成功、同志仍須努力」的態度，持續將「房市調控視為一場長期抗戰！」
對於建商面對營建成本上漲、央行打房的內外夾攻，個個喊苦，「真的被逼到絕境了，快撐不住了。」楊金龍也給出解方，他直言：「關鍵就在於建商是否願意讓利。」若建商堅持30％毛利，就會導致「市場僵在那裡」，如果願意將毛利降到15至20％，房市買氣就會回升，進而促進房市soft landing（軟著陸）。
貸款多一成 利後續檔期
就在央行釋出房貸政策微解封第一槍後，不管是正準備貸款的換屋族，還是正飽受資金緊縮之苦的建商們都終於鬆了一口氣。尤其是換屋族，「第二戶房貸限制從五成提升到六成，少了一成的自備款，真的能夠紓解不少資金壓力。」正為換屋貸款大傷腦筋的一位屋主笑著說。
其次受惠的就是房地產業者，因為國內房市冰凍了一年多，很多業者對於本次央行理監事會的決議，原本都不抱期待，卻意外微鬆綁。「簡直是久旱後的及時雨，在隧道裡終於看見曙光。」一位地產業者驚喜地對本刊說，「最壞的時間已過去了。」
從事房屋代銷27年的新聯陽代銷副總經理闕山振直言，「雖然央行只是把第二戶房貸成數放寬一成，但『解封』訊號本身就很重要。」他認為「信心層面的意義，遠比那一成大得多。」
闕山振接著笑說：「這股信心，有助買氣回溫，尤其是即將到來的清明連假和母親節檔期，市場肯定跟著受惠，並連帶為520檔期累積能量。」
雖然多數業者持樂觀看法，但仍有少部分保守聲音，一名知名代銷主管就嚴肅地說，現在「不宜太樂觀」，雖然台灣經濟基本面還不錯，但國際情勢與地緣政治波動都很大，之後房市是好是壞，「現在講，還言之過早。」語畢，他再三強調不要具名，可看出對房市微鬆綁的態度既保守又謹慎。
戰火不停歇 升息成隱憂
業者會如此擔心的關鍵，就在於楊金龍在記者會上多次提及，「全球央行大多釋放鷹派（緊縮貨幣政策，如提高利率）訊息。」而央行會如此謹慎，全因中東戰事持續升級，全球能源供應日益緊張，引發新一輪價格衝擊，市場也對「停滯性通膨」的擔憂日益加劇，各國央行在油價飆升與成長放緩的夾縫中，紛紛高度警戒，釋放升息訊息。在被問及現階段的貨幣基調時，楊金龍也明確回覆「我們將朝緊縮方向走。」不難感受到央行隱隱暗示著：可能不得不跟著國際情勢升息。
對楊金龍釋出「央行可能放鷹」的暗示，究竟該如何解讀？據景文科技大學財務金融系副教授章定煊觀察，今年第一季房市糟到不行，簡直可用「窒息盤」形容。「房市被掐得太緊，房價可能瞬間暴跌，甚至出現一波建商倒閉潮，房市就會像骨牌一樣倒下，還可能引發流動性危機，對經濟衝擊更大。」他說。
不僅如此，「目前國際局勢緊張，如果美伊戰火持續，通膨肯定更嚴重，央行不得不為『最壞的狀況』做準備。」章定煊解釋，央行這次開始「放一點水」，就是替房市打預防針。他比喻，「像給窒息的房市先吸一口氧氣，避免後續若升息來得太快，房市喘不過氣、摔下來變成硬著陸。」
對於央行可能作為？章定煊分析，央行可能採取「先放後縮」策略，顯示已經嗅到「風雨欲來」的徵兆，所以先放一點。「但為什麼只放一點？」章定煊說：「過去彭淮南時期就曾發生管制見效後一次大放鬆，結果房價飆漲，這次央行顯然學乖了，不想重蹈覆轍。」
新青安將屆 獲短期支撐
對於央行釋出放鷹升息暗示，恐怕不利房市後勢。身為台北市不動產開發公會理事長的陳勝宏也擔心，若是國際政治情勢持續惡化，今年很可能升息，而升息會大大影響房市，因為升息直接影響購屋族每月的房貸壓力，進而降低購屋意願。
「一旦通膨率高於利率時，資金較充裕的族群會考量避險需求，選擇投入房地產等保值性較高的標的，但如果國內房市景氣不佳，便可能導致資金加速流向海外不動產。」陳勝宏無奈地說。
不過，外界也傳出此次房市微解封與下半年縣市長選舉有關，雖然央行直接否認傳言，但住展雜誌企研室總監兼發言人陳炳辰直言，「下半年就要九合一選舉，央行在民意壓力與政治考量之間做出微調相當聰明，第二戶購屋者人數本就不多，且僅放寬一成，不至於引發年輕首購族反彈，但同時又能讓建商感受到央行『有彈性』。」
其實，地產業者也坦言，影響國內房市後勢的因素還很多。除了房貸微解封外，由於政府的新青安貸款優惠方案確定下半年退場，市場普遍預期政府續辦新青安2.0機率高，但貸款條件將較差，因此買屋族可能會出現一批趕著新青安1.0的上車潮，產生支撐短期交易量的利多；同時間，房市利空的壓力則來自利率環境，一旦央行真的要升息，購屋族負擔上升、購買力下降，建商就必須面臨融資成本增加，與銷售放緩的雙重壓力。
329檔期 6年來新低
就在央行宣布微解封之前，地產業者對今年房市多偏向保守。像是象徵一整年房市風向指標的329檔期，今年的推案量就大幅下滑，根據591新建案統計，六都及新竹地區今年329檔期總銷金額降至5,512億元，不僅年減幅達到33％，更是2021年以來新低，已進場個案數也僅剩261件，年減25％。
「有些建商也知道現在推，就是找死。」陳炳辰一語點破，許多建商以拖待變，是導致329檔期旺季不旺的關鍵原因。他也指出，為了因應近來的房市低氣壓，許多建案不僅選擇延推，更紛紛調整銷售策略，包含更改產品規格、規劃優惠方案等，就希望另類讓利，能提升成交機率。
儘管如此，北、中、南建案仍普遍銷況不佳，僅有少數位於新北市板橋、三重等房市熱區的建案能開出紅盤，如位於板橋的「遠揚之森A+」鄰近捷運站，規劃2至4房，基地廣達逾3千坪，是少數獲得市場高詢問度的個案。
其他建案每週看屋組數約在25至35組，部分案場甚至銷售人員比看屋客還多，導致負責房地產銷售的代銷業者也大喊吃不消，畢竟銷售中心的場地、搭建、人員與行銷都是成本。但在央行微解封後，看屋人潮立刻有感提升，據了解普遍增加一成左右。
如已逝宏泰機構創辦人林堉璘的四公子林鴻璋，旗下暉騰建設負責興建的「暉騰織．光霽」位於基隆七堵，基地廣達逾3千坪，規劃2加1房至4房，訴求全齡宜居社區，央行微解封後週末看屋組數直接增加一至二成。
自住不急買 趁機拗折扣
房市多空力道拉鋸下，到底能不能進場呢？住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，自住的族群還是可以多看多比較，但不用急著買，如果剛好看到喜歡的，也負擔得起，可以把握時機「有機會多拗到折扣或優惠」。
591房屋交易網也提醒，央行將第二戶貸款成數限制從五成增加至六成，但實際核貸成數仍取決於購屋族的個人信用與擔保品條件。換言之，能貸多少最終仍是銀行說了算，這多出來的一成是否能成為強心針、實質帶動交易量，仍須視各大行庫的放款意願及資金水位而定。
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