綠色規則 灰色代價 三道好政策，為何變成買房人的負擔？

文／魏敬軒

「叫我們去死好了！」今年初，一場由建築業發起的記者會上，台灣省不動產開發公會理事長吳國寶情緒激動地喊出這句話。當時，全台多處工地因土方新制上路陷入混亂，砂石車調度大亂，土資場接連停收，原本正常運轉的工地，突然像被按下暫停鍵。

稍早之前，另一場台北市的綠容率說明會上，也瀰漫著類似的不安氣氛。

都發局官員在台上談政策願景，建築師與建商則在台下追問：「後續維護誰負責？」問題被轉交給建管處後，建管處官員卻坦言「很多規定不是我們建管處發想的」。現場傳出一陣笑聲，因為所有人都聽懂了，即便法規已經上路，但很多人其實都還不知道，接下來該怎麼辦。

這些混亂的現場，看似只是政府與業界的磨合期，但工地停擺每天燒掉的利息、建築師反覆試錯的時間、重新修改的設計與施工成本，最後都不會停留在營造端──它們會變成一筆筆帳單，寄到每個想買房的人家裡。

杜絕非法棄土、降低都市熱島效應、推動能源轉型。這三道政策的出發點，都很難反對。但當多項制度在同一年密集上路、配套與市場準備卻尚未完成時，轉型期新增的代價，也開始同步流進住宅市場。

有人付的是更高的房價，有人付的是更長的交屋時間；有人買到格局逐漸變形的住宅，有人則在交屋後，才發現自己接手了一套需要長期維護的設備與系統。

這種「轉型期」的重壓，最先反應在市場冰冷的數字上。

買氣崩落　房價仍在天邊

今年一月，全台預售屋買氣呈現「斷崖式」重挫，揭露件數較去年高峰大幅縮減約26％。然而，價格卻紋風不動，國泰房地產指數顯示，今年第一季新建案市場仍呈現「價穩量縮」；《住展》實地調查也發現，新建案平均議價率仍停留在一成以內的歷史低位。

30初歲的北漂職業軍人褚先生，最近一直在看房。「新聞一天到晚在報房市寒冬，但房價根本沒降啊。」他大嘆一口氣，苦笑著說。

褚先生感受到的是價格下不來；但在價格背後，還有另一層原因。

量縮、價穩、議價空間極小，背後其實是同一件事──建案成本還在持續上升。哲空間室內裝修設計總監吳宜哲指出，自疫情前至近期中東戰事影響，營造成本已上漲約3成，裝修成本甚至增加近5成，「這都還沒算進人力成本。」行政院主計總處最新統計也顯示，營建工程物價總指數已攀升至115.6％，近五年累計漲幅達15.6％。

面對不斷墊高的成本，建商只能重新調整產品。簡美營造總經理陳元昱直言：「總價壓低、單價拉高，最後就是小宅化、鴿子籠。」

而今年元旦起，土方新制、綠容率與屋頂光電三項政策接連上路，另一波新的「制度磨合成本」，也即將進入市場。

一表看懂房市三新制 土方 綠容率(台北市) 屋底光電 上路時間 2026年元旦 2026年元旦 2026年8月1日 政策目的 管控土石流向，杜絕非法棄置 降低城市氣溫，對抗熱島效應 加速綠能轉型，提升能源自主 規定內容 所有砂石車裝設GPS，全面改採電子聯單，進出土資場全程攝影 新建案須符合綠容率指標，種植具遮蔭效果的植栽 屋頂須設置太陽光電系統，每20平方公尺（約6坪）配置1瓩發電設備 適用對象 所有動工中的建案 所有台北市新建案 建築面積1,000平方公尺（約302坪）以上新建案 增加成本 每立方公尺土石處理費從不到1,000元，上漲至2,000至5,000元不等 依建案條件不同，成本波動大，推估佔營建成本2至5％ 每1瓩建置成本約8至10萬元，總成本約500萬元起 目前執行狀況 緊急開放台北港等地點收容土方 少量新建案通過新制建照審查 今年8月上路，業界正在估算成本 維護責任 政府監管 住戶及管委會 住戶及管委會 資料來源／記者整理 製表／住展雜誌

第一張帳單　土方新制

杜絕非法棄土的出發點是對的，但暴增的工程成本與交屋延遲，最後仍可能由買房人承接。

時間回到2025年，高雄美濃出現被稱為「大峽谷」的非法棄土場，揭開營建產業長期存在的灰色利益鏈。不法業者在農地深挖砂石變現，同時收受營建廢棄物回填牟利，紙本聯單容易造假，實際流向難以追蹤。農地遭破壞、環境遭污染，政府決定全面管制，方向沒有問題。

於是，今年元旦，「營建剩餘土石方全流向管制」正式上路。所有清運車輛必須裝設GPS、全面採用電子聯單、進出土資場全程攝影。然而，市場卻根本來不及準備。

根據台灣省不動產開發公會統計，當時全台僅3528台卡車完成GPS裝設，距離實際需求的1萬5千台仍有巨大落差。部分土資場甚至在新制正式上路前幾天，就提前公告停止收料。

衝擊最嚴重的那幾週，多處工地土方無法順利外運，工程幾乎動彈不得。

「砂石車從過去一天可以跑三趟，現在只剩一趟。」吳國寶指出，工地進度被迫放慢，吊車租金、工期利息同步上升。愛山林副董事長張境在也向本刊坦言：「我們好幾個案子工程都停擺在那邊。」

原本隱藏在灰色地帶的處理成本，也在非法管道被堵住後，第一次完整浮現。「過去若走非法棄置管道，營建廢棄物每方可能不到1000元；如今即使是合法處理純土石，不含運輸每方也要千元以上。」一名土資場業者向本刊表示。

台北市營建混合物秘書長張傑補充，若是營建混合物經分類，加計後端去化處理成本，每立方米收費2500元至5000元已屬反映正常成本的市場行情，如其中廢棄物含量更高，在目前各類事業廢棄物處理設施量能不足情況下，費用有可能會更高。

行政院後來緊急協調，開放台北港收受部分民間工程土方，允許大型工程將土方直接送往港區填海造陸。吳國寶態度也轉趨緩和：「國土署最近很積極在找配套。」內政部更於5月14日通過修法，配合國家「重大政策」所需，可設置臨時性設施；而國土署也將報請行政院將土方暫置認定為「重大政策」，在非都市土地設置土方臨時暫置場，拚今年年中上路。但配套補上之前，成本早已灌進建案裡。

陳元昱以一個雙北120坪商業區合建案，建商分回比例40至50％為例試算，若開挖深度16米，約產出5000方的土方，光是地下室成本就增加約1500萬元；再加上工期翻倍導致連續壁、支撐等工程成本跟著翻倍，再算上合建分回、銀行利息、管銷費用等，最終每坪成本至少增加9萬元。對購屋者來說，若一戶30坪住宅，每坪增加9萬元，總價就可能多出270萬元。而這筆錢，並不是換來更大的空間，也不是更高級的建材，而是支付制度從灰色走向全面合規的轉型成本。

工期延長　交屋日越來越遠

代價還不只停在價格。工期延長，意味著預售屋交屋時間被拉長；成本墊高，也正在淘汰資金較薄的小型建商。市場上能存活的，多半只剩控價能力較強的大型開發商。

更長遠的影響，是市場選擇正在變少。一名建商坦言，自己有已經談判兩年、與地主談好分配條件的都更案，因為成本重新計算後，「蓋了反而賠錢」，只能暫時往後拖延。

等待都更的住戶，原本以為終於能搬離老屋，如今卻可能因為建案停擺，被迫繼續等下去。

品嘉建設董事長胡偉良指出，目前不少已核定案件已開始面臨開工延後、條件重談甚至停擺風險。「成本不會憑空消失，只會在不同角色之間轉移。」他認為，當制度門檻持續提高，有能力承作都更與危老的業者數量也會逐漸下降。

對購屋族而言，這代表的不只是房價，而是市場上能選的案子越來越少，能議價的空間也越來越小。

土方新制原本是為了堵住非法棄土漏洞，但當制度快速上路、配套仍在補強，這場轉型期的混亂與成本，最終仍一路流向住宅市場。

而土方，只是第一張帳單。

第二張帳單　綠容率新制

城市降溫的出發點是對的，但格局變形與長期維護的代價，最後仍由住戶承擔。

同樣是在元旦，台北市正式實施《臺北市新建建築物綠化實施規則》，要求新建案必須符合「綠容率」規定。與過去只計算平面綠化的「綠覆率」不同，綠容率強調立體綠化，希望透過更多喬木與複層植栽，改善都市熱島效應。

方向同樣沒有問題。問題在於，法規上路時，許多細節甚至連執行端都還在摸索。

去年底，台北市都發局與建管處曾在建材展舉辦說明會。都發局官員說明完政策願景後，現場立刻有人追問：「後續維修管理誰負責？」該官員回應：「細節請建管處說明。」沒想到，建管處人員一登場開口便說：「剛剛有些問題我也沒辦法答覆……很多規定不是我們建管處發想的。」現場隨即傳出笑聲。政策設計者和執行者都說不清楚，但法規已經上路了。

新北市建築師公會理事長汪俊男指出，今年業界才剛開始申請，仍缺乏實際案例驗證。「因為綠容率倍數高，需要非常嚴苛的條件才能達成。」

截至本刊截稿前，台北市僅『璞真映輝』等少數建案通過新制審查。但市場上的產品，已經開始改變。

許多人走進預售屋樣品屋時，將開始發現陽台設計越來越奇特、格局變得不規則、樓層陽台彼此錯開。背後原因，往往與綠容率有關。

為了在陽台種植喬木，建築必須增加結構載重、防水與排水設計。胡偉良估算，陽台成本每坪可能增加2萬至5萬元。汪俊男則指出：「建築形態開始不規則化，每一層樓不再是均質的。」

責任與植栽一同入住新屋

這些變化，最後都會反映在購屋者身上。原本單純的陽台，未來可能成為需要長期維護的植栽空間；原本規則的平面配置，也因法規需求而被重新切割。

而更現實的是，許多後續管理規則至今仍未完全定案。中華民國景觀學會秘書長陳盈婷表示，目前景觀學會仍在與台北市政府討論後續維護規範。也就是說，管理細節尚未完全確定，但法規已經先上路了。

台北市建管處總工程司洪德豪則指出，建商交屋時將提供綠化維護計畫，若住戶後續維護不當，可能面臨怠金處分。許多購屋者直到此時才會發現，自己不只是買下一間房子，也接手了一套需要長期維護的綠化系統。

過去，民眾買房最在意的，往往是坪數、地段與總價。如今，隨著各類新制接連上路，住宅開始被賦予越來越多額外功能：要降溫、要節能、要發電，也要承擔更多後續管理責任。

而下一張帳單，正長在屋頂上。

第三張帳單　屋頂光電新制

能源轉型的出發點是對的，但20年的維護責任，最後仍會留在屋頂上。

今年8月，《再生能源發展條例》修正條文就要上路。建築面積達1000平方公尺（約302坪）以上的新建案，必須依規設置屋頂光電設備。台灣能源轉型壓力日益加劇，希望建築自行發電、分擔電網負荷，方向依舊沒問題。

日興光電科技總經理蘇興友估算，目前北部市場行情，每瓩建置成本約8萬至10萬元。若以一個千坪建築面積建案計算，光電系統初期投入至少500萬元。但真正漫長的帳單，在交屋後才開始。

依規定，管委會必須負責設備的日常維護、清潔與運轉。一般屋頂型太陽能板，通常建議每半年至每季清洗一次；若位於空氣品質較差地區，頻率還得更高。專業清洗費用約每平方公尺150元至300元，屋頂型設備因需高空作業，費用往往更高。

此外，設備衰退、逆變器更換、颱風損壞與保險問題，也都需要長期處理。然而，多數購屋族在簽約時，很少有人會主動告知：20年後，屋頂那片太陽能板若故障、效率衰退甚至需要全面更換，誰負責？費用從哪裡來？

這些責任，最終都會跟著公設一起移交。

更複雜的是，光電與綠容率正在屋頂「搶空間」。台北市部分新建案，同時必須滿足立體綠化與光電需求，但兩者在法規上無法重複計算，可使用空間因此被進一步壓縮。

汪俊男坦言：「綠容率與光電，某種程度上讓設計可能性變得更狹隘。」而這批設備未來壽命到期後，也將面臨高成本回收與處理問題。目前相關回收責任與制度，仍未完全清楚。

從工地停擺帶來的工程成本，到越來越難住的住宅格局，再到未來長達20年的設備維護責任，住宅市場正在面對一場過去少見的制度轉型壓力。

三張帳單，正在同時進入市場。

在制度設計裡缺席的購屋者

政大地政系教授林左裕提醒，成本上升與房價變動之間並非線性關係，真正關鍵仍在供需與資金環境。他認為，相較於土方屬於供給端成本調整，綠容率與光電政策雖增加負擔，但同時也提升建築的節能與環境價值。

但問題在於，無論是成本還是附加價值，最後承接的人，往往都是同一批人。

限貸令改變了房市結構，投資與置產資金逐漸退場，自住客重新成為市場主力。這群人最在乎總價、貸款與議價空間，卻也最容易承接制度轉型期的所有新增成本。

更關鍵的是，購屋者其實從未真正參與過這場制度協商。

從政策制定、法規磨合到成本重新計算，真正準備買房的人，幾乎從未出現在任何一場討論裡。但當建案重新定價、產品重新設計、維護責任重新分配時，卻是最後一定會收到帳單的人。

對購屋族來說，衝擊不只是房價。有人等交屋一等就是好幾年；有人搬進新家後，才發現陽台多了要照顧的樹、屋頂多了要維護的設備；也有人等了很久的都更案，最後因為成本失控，被迫繼續住在老房子裡。

台灣要減碳，城市要降溫，能源要轉型。這些出發點，全都是對的。只是，當所有制度開始一路往前跑，最後還是得有人把代價一項一項吞下去。

而準備買房的人，往往也是最後才知道代價的人。