到底卡在哪？已同意改建卻還要等很久 專家：非釘子戶太多
好房網News記者林和謙／台北報導
國內老屋數量龐大，政府也積極推動都更危老政策。而住在老公寓、老社區的人，多半有同一個疑問：大家都同意改建了，為什麼還要等這麼久？觀察內政部國土管理署統計，截至今（2026）年6月30日，台北市有1,159件都更案進行中，其中421件已送件、仍在等待後續程序；而近年每年核定的只有36至40件。兩者一除約為10.5至11.7年，已塞車約11年的案件。
都更專家、品嘉建設董事長胡偉良表示，這個「11年」是庫存消化年數，不是每件都更都得等11年；但足以說明：台北市不是沒有需求，而是需求早就超過制度消化的速度。而且即使核定，房子也不一定馬上能拆、能蓋，已核定的702件中仍有140件尚未動工，約占19.9％。都更難的不只是通過審查，而是從送件、審議、核定到資金到位、拆屋、開工，每一關都可能卡住。
上千件都市更新案 究竟卡在哪？
胡偉良說明，從相關統計可看到，案件大量集中在送件後等待後續程序的階段。這是一個重要訊號：台北市都更最大的問題不是「沒有人想重建」，恰恰相反，台北老屋多，需求龐大；真正的問題是案件進入制度後，處理速度跟不上累積速度。
審得久也不能全歸因於政府。胡偉良指出，住戶意見改變、計畫修改、估價爭議，甚至實施者反覆修改方案，都會拉長審議時間。都更的「慢」，是行政量能有限與案件複雜的疊加；但地主承受的都是同一件事——時間。而時間，正是都更中最容易被忽略的成本。
都市更新的審查速度 有變快嗎？
近5年台北市每年核定件數大致維持在36至40件，即制度實際能完成核定的量級。目前已累積到421件的等待案件，審查量能未提升，等待越長。胡偉良說，2026年上半年只有13件完成核定，假設全年約26件；核定量續降、待審案件又增加，421÷26約等於16.2年，原本預計消化11年的案件量就可能擴大成16年。看都更不能只看現在有多少案子，還要看每年能消化多少。
截至2026年6月底，全國進行中的都更案約2,134件，超過一半的量在台北市、達1,159件；等待後續審議的案件，雙北合計約占全國86％；台灣都更真正的主戰場，就是雙北。
另一個現象是「已核定卻沒動工」的前兩名：台北市140件、新北市101件。為什麼審查通過了，房子還是蓋不起來？胡偉良說明，很多地主都以為：只要核定，接下來就可以拆房子、蓋新房子了吧？事實未必如此。140件已核定卻未動工的案子告訴我們：「核定」與「開工」之間還有一道很大的鴻溝；原因很多：包括營建成本大漲，融資條件改變或房市反轉，使資金不足、售價不如預期；住戶爭議與拆遷，都可能讓案子停在原地。
胡偉良指出，所以我們一直提醒地主：都更不能只看建商「讓多少利」，還要看這家建商「有沒有能力把房子真的蓋回來」。條件再漂亮，若缺乏資金、營建與履約能力，最後都只是紙上談兵；都更的終點從來不是核定，而是新房子可以蓋好、地主拿到房子。
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