恐步入日本M型兩極化「房價跌、拋售危機」？專家揭「1款房」一生買一戶就夠
好房網News記者林和謙／台北報導
觀察內政部不動產資訊平台統計，全國屋齡超過30年以上老屋達516萬戶、空屋98萬戶、待售新成屋11.2萬戶，此三大指標，都創歴史「新三高」；特別在極端氣侯、地震頻繁下，住宅在外觀、結構、設備、規劃上都將面臨嚴竣考驗，「什麼樣的房子，一生買一戶，夠了！」是值得探討的議題。此外，台灣也正式步入高齡化社會，對於國內「人老屋也老」的社會，富比士網路科技公司執行長陳高超8日表示，台灣在少子化、高齡化之下，有可能「步入日本M型兩極化的房價崩跌之虞」。
根據中央氣象署分析，台灣每年約發生4萬次大小地震，常使房屋「樑、柱、牆」出現裂縫或呈45度交叉斜裂紋，對房屋結構上產生不定時破壞；社團法人建築安全履歷協會、富比士網路科技公司已於今（2026）年3月26日委託遠見民意調查發現，87.5％民眾認為傳統住宅有面臨「功能性過時」危機，78.6％認為房屋應該「全面優化大升級」，從老屋「住宅1.0」提升至「住宅3.0」。
人老屋老 恐步入日本M型兩極化房市危機？
而什麼是「住宅3.0」？根據遠見民意分項調查結果，為「全面優化、系統更新」，針對「功能性過時」危機與「優化大升級」，包括：1.設備、水電管線更新。2.耐震設計。3.加大戶內供電容量。4.強化鋁門窗。5.廚房升級。6.地下室通風採光。7.設置匯流排與EMS（智慧分流）充電系統等多項。
除了「功能性過時」危機，國發會統計，2026年台灣正式邁入「超高齡化」社會，其中，65歲以上老人占總人口2％高達470萬人，30年老屋516萬戶、占住宅總存量960萬逾二分之一；50年老屋更突破101萬戶，台灣已正式進入「人老屋也老」雙老的難題，加上少子化，更可說是國安危機。
針對「人老屋也老」的社會，陳高超說，台灣在少子化、高齡化社會結構下，可能步入日本M型兩極化的房價崩跌之虞，日本不動產經濟研究所曾分析，因為老屋與餘屋太多，核心精華地段資產將因稀有而上漲；而徧鄉老舊、空屋多、機能差、人口外移的房屋，將成為邊緣「負債」而被大舉拋售。
是資產或負債？這款房一生買一戶就夠了
面對社會型態改變，您擁有房子的房屋是資產還是負債？「什麼樣的房子，一生買一戶，就夠了」。結構技師戴雲發表示，就是「好宅」，一棟真正的好宅要做到三件事，「住得舒適、住得安全、住得安心」，好宅標準包括，具備安全結構、第三方安全履歷認證，導入系統化創新工法，例如柱中柱、一筆箍、系統柱及系統外牆等。未來，可增加建築相關認證標章，包括:1. 結構耐震建築安全履歷。2. 防水工程建築安全履歷。3. 機電系統建築安全履歷。4. 好宅居住性能建築安全履歷等，然後全面進化升級為「住宅3.0」，就是可以住得長久的好宅。
不動產估價師王進祥指出，台灣房市正在經歷一場「住宅價值」無形革命，除了「地段價值」、也會重視「系統價值」雙軌並行，設備更新、性能好的房屋可提高其估價評分比例或列入估價相關公報做為依據，核心地段會變成資產，無法更新升級的房子會成為「老宅」、價值也下降。
興合力建築團隊副總經理陳政義表示，從2022年開始，發現市場產品逐漸無法滿足現代需求，決定投入研發全新住宅，不論從地段、外觀、結構、設備、施工、規劃上「全面升級／系統更新」，與遠見民意調查分項上幾乎相同，特別在外觀上，引進設計北京奧運水立方「PTW Architects」 國際團隊合作，至於其他更新，包括，設備、水電管線更新、Alfa Safe 耐震工法、強化鋁門窗、廚房升級與地下室採光通風、設置匯流排與EMS充電系統等，以打造時勢所趨的「住宅3.0－進化宅」。
興合力建築團隊「住宅3.0－進化宅」優化升級內容細項，還包括，水電管線採明管設計並預留管道空間以利維修，整體衛浴設備採當層排水，加大戶內電容量，豪宅等級YKK鋁門窗，AI風控智能廚具，地下室增高至4.2米，雙車道加寬至6米並規劃第二門廳，垃圾分類冷藏等，以響應遠見調查「住宅3.0」解決傳統住宅「功能性過時危機」。
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