2026房市關鍵解碼3／成交雪崩、價格僵住　房價卡死難回溫

文／林喬慧

房市冷清，連預售屋廣告看板都乏人問津。

成本高、口袋深，比誰先認輸

央行看的是數字，特別是「不動產貸款集中度」與「房價走勢」。在這個架構下，「房價不降、房市就持續冰封」幾乎成為2026市場的主旋律。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛笑稱：「房價不修正，市場沒有明確回應，不管資金再多、投資需求再旺，這場戲都演不下去。」

一方面，民眾觀望情緒濃厚，幾乎人人都想等到「降價後再買」；另一方面，政府打房已持續多時，如果最後房價仍「穩如泰山」就收手，不免被質疑「打了個寂寞」。

今年以來，各種預測五花八門──有人喊2025年房價至少跌5％起跳，有人預言房仲離職潮、倒閉潮、爛尾樓風暴。一位知名房市專家私下向本刊表示，若攤開實際數據，到目前為止關於市場的悲觀預測幾乎全面失準，當下更自嘲道：「也包含我自己。」

以國泰房地產指數為例，今年第三季雖然成交指數季減42.09％，顯示買氣確實急凍，但議價率仍像「鐵板一塊」，相較去年同期甚至微幅下滑。整體成交價互有漲跌，以高雄市為例，就出現季增3.96％這樣不跌反漲的數字。第七波信用管制上路後，新建案市場呈現典型的「價穩量縮」格局。

為何買氣急凍、房價仍穩？歸究其原因，一是台灣整體經濟與股市表現亮眼，市場資金水位並不匱乏；二是房市多頭已走了七年多，不論一般屋主或開發商，口袋大多「麥克麥克」，既然不缺錢，自然少了殺價求售的壓力。

更關鍵的是，土地與營建成本居高不下。建商在價格策略上必須同時考量當下獲利與未來新案毛利，價格一旦大幅回調，未來推案就得面對更高成本與更薄利潤，讓他們在「是否修正價格」之間反覆掙扎。

在這種情況下，房市彷彿被卡在一個狹縫裡：賣方不願降、買方不願追，政策又把槓桿鎖住，結果就是──價格穩站高檔，成交量墜入冰河。

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