法律問壹蘋｜整棟住戶崩潰！問題鄰居一晚狂關5次水塔　律師教出這招趕人

發生車禍怎麼辦？被詐騙了怎麼辦？來信問《壹蘋新聞網》就對了！「法律問壹蘋」專欄邀請優質律師們為讀者解答各種法律上的疑難雜症，從鄰居糾紛到出軌離婚全部有解。有讀者來信詢問，大樓住了問題鄰居，常把水塔總開關關掉，可以告他嗎？快來看看律師吳承祐怎麼說。

不具名讀者問：

我家樓上住了一名惱人鄰居，精神狀況不太穩定，常常宣稱頂樓水塔漏水害她家淹水，某天晚餐時間甚至跑到頂樓把水塔的總開關關掉，讓整棟樓的人都沒水，有的人煮飯煮到一半、也有人洗澡洗到一半跳腳。我們上樓把總開關打開後，沒多久他又偷偷把開關關掉，一個晚上開開關關約5次，大家跑上跑下，於是請他的家人帶她回家，家人也不甩，造成整棟樓困擾。我們氣到報警，警察來卻只是簡單做個紀錄就離開，想請問難道沒有辦法對他和他的家人提告嗎？

律師吳承祐答：

俗話說千金買屋，萬金買鄰，目前我國因人口高度集中都市，集合住宅是都市主流建築形式，若鄰居屬問題人物將大大影響生活品質。依讀者來函所述，問題鄰居會關閉水塔總開關造成全棟住戶無水可用，首先針對刑事責任，可考慮問題鄰居是否構成刑法第304條強制罪。

強制罪的構成要件，是有對人或對物之強暴、脅迫行為在先。問題鄰居關水塔之行為，因其侵害較輕微，是否構成強制罪有模糊空間。過去高等法院93年度上易字第1771號刑事判決曾認定，以丟棄他人鞋子且關水塔之手段逼迫他人出面，構成強制罪，不過若僅有單次關水塔行為，尚在模糊地帶，但若次數已高達五次，且無任何正當理由，問題鄰居極有可能構成強制罪。

就民事責任，為解決惡鄰問題，《公寓大廈管理條例》第22條和同條第3款規定，若住戶有違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，本案可考慮以該規定處理，因該條文構成要件以違反法令或規約為前提，且須情節重大。

而此種訴訟類型因具有強制搬遷之效果，對於人民財產權產生重大干預，故法院會特別注重構成要件是否被滿足，也因此建議讀者先於區分所有權人大會時，將問題鄰居各種惱人作為正式列入規約禁止事項內，以滿足前提要件，其後如鄰居再次違反規約禁止事項，應由管委會出面寄發正式函文，促請該名問題鄰居改善，若三個月內仍未改善，則可依《公寓大廈管理條例》第22條第3項規定訴請法院強制該名問題鄰居搬離。

不過這裡需要特別注意，因法條以「違反規約情節重大」作為構成要件之一，而是否情節重大屬於不確定法律概念，較有模糊空間。律師建議管委會於該問題鄰居每次有脫序行為時，都須寄發正式函文，並考慮在公共空間裝設攝影機以便蒐證；此外，雖法規是以三個月為門檻，但可考慮稍微超過法律規定的時間門檻後再正式提出訴訟，盡量凸顯問題嚴重性再起訴，以確保一舉達成目標。

若法院判決管委會勝訴後，三個月內該問題鄰居仍未將房屋移轉登記，則可申請由法院透過法拍程序拍賣強制問題鄰居出售房屋，以終局解決問題。（法庭中心／採訪整理）　

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