繼承人失聯！遺產登記卡關怎麼辦？

文／林明忠

繼承不動產看似自然而然，但其實潛藏不少法律陷阱。若繼承人失聯、不願配合，甚至未在期限內辦理繼承登記，不僅會面臨罰鍰，還可能導致房屋被拍賣充公。面對這些風險，理解法律途徑與程序，才能避免遺產陷入僵局。

文/林明忠

雖然《民法》第1048條第一項已經明訂：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」但因為不動產繼承上，因地政規定仍有登記手續要辦，所以很多人誤以為，在人過世之後，不動產還需要特別去辦理手續，不然就無法繼承不動產。

因此，民眾在繼承上常常碰到一個問題：「在沒有立遺囑，或遺囑沒有設定遺囑執行人的狀況，如果繼承人不配合辦理遺產繼承或有繼承人行蹤不定、找不到人，該怎麼辦呢？」

未登記恐罰鍰充公

繼承不動產時，辦理繼承登記，才能避免房屋被國家拍賣充公與罰款。因為繼承是在被繼承人死亡那一刻就生效，有沒有辦理繼承登記並不會影響繼承效力。但是依據《民法》第759條規定，繼承取得的不動產，必須完成繼承登記後，才能做處分行為，例如出售、分割、設定抵押權等。

而且繼承登記應於被繼承人死亡之日起六個月內辦理，逾期辦理登記者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，最高可罰至登記費的20倍之多。所以沒辦繼承登記不止會影響不動產的處分，還會被處罰。

更重要的是，若遲遲不辦理繼承登記，依據《土地法》第73條之一規定，除了罰錢以外，如果繼承事實超過一年仍未辦理繼承登記者，地政機關會公告三個月並通知繼承人申請登記。

經公告通知後，若仍然沒有人辦理登記，地政機關會把不動產列冊管理15年，期滿後由國有財產署公開標售，所得價款保存十年，如無人申領則歸屬國庫。簡單來說，若遲遲不辦理繼承登記，房屋可能有被拍賣充公的風險！

以下提供二個步驟，協助民眾解決上述的窘境。步驟一、單獨辦理繼承登記；步驟二、透過法院裁判分割或透過《土地法》第34之一條處分不動產

單人申請仍可繼承

繼承登記只要一人出面就可辦理，所以即使其他繼承人不配合，即可辦繼承登記。而繼承登記辦理完畢後，不動產所有權人的地政機關記載，就會把被繼承人名字從所有權人處刪除，而換上繼承人的名字，但所有權的權利範圍，通常會標示「○分之○公同共有」，換句話說，所有權狀也會重新發放。

但公同共有跟分別共有不同，雖然權利人的名字換成了全體繼承人，但因屬公同共有財產，故除非透過《土地法》第34之一條多數決或是法院分割，不然原則上仍要全體同意才能處分。

因此若是繼承人不配合繼承或是已消失，僅辦理繼承登記，雖可讓權利狀態更清楚，並避免前述被罰鍰或拍賣充公的風險，但尚未能活化不動產，使不動產自由處分。

多數決規定助處分

因繼承取得而公同共有的不動產，原則上需全體繼承人同意方得處分，但若繼承人與繼承的份額已經過半數，則繼承人也可以採多數決的方式處分不動產。透過《土地法》第34之一條第五項準用同條第一項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

實務上常見多數共有人把不動產依上述《土地法》第34之一條的規定賣給第三人，只要符合上述法律規定的份額，即使有繼承人不願配合或是無法聯絡到繼承人，亦可處分不動產。

法院裁判解分割爭

《土地法》第34之一條雖有優先承購權通知的規定，但其效力僅為違反時，出售共有人對其他少數共有人負損害賠償責任，且地政機關現在也接受以切結方式表示已通知，故實務上不乏在無法成功通知時，直接切結表明已通知之作法，但未來可能起紛爭。

如果無法取得《土地法》第34之一條的多數決，也可透過向法院提出遺產分割訴訟，請求法院直接為遺產分割。

不過要注意的是，若不動產仍在公同共有的狀況下，法院目前多數仍禁止遺產一部分割，也就是全體遺產須一起分割。故在遺產分割訴訟，除非繼承人已就其他遺產達成分割共識，不然法院會要求就「遺產的全部」進行分割，而無法僅針對特定不動產。綜上可知，繼承人消失或不配合繼承，仍可透過法律規定處理不動產遺產，並不會使遺產陷入僵局。但不同的處理方法均有其時間與個案成本，若狀況較為複雜，建議諮詢專業律師後再行處理。