補貼掛帥難解租金困境？專家示警：供給趕不上需求 恐釀「價漲量縮」
內政部日前宣布兩項重大租屋措施，一是「青年婚育租屋協助專案」，透過釋出婚育宅、擴大補貼，減輕新婚及育兒家庭租金負擔；二是推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修法，保障租期、限制租金漲幅、強化房客權益，引發市場激烈反應。專家認為，政策短期或許可舒緩壓力，在無法增加社宅或平價住宅的前提下，補貼刺激需求，反而推升市場租金，如何增加社宅供給、逼出空餘屋更是關鍵。
行政院本次從「補貼支持」與「制度規範」雙軌出手，意在回應租屋市場的壓力。首先，在青年婚育租屋協助專案，行政院院會拍板自2025年至2028年釋出逾1.1萬戶婚育宅，並將中央興辦社會住宅匡列20%婚育宅保障新婚育兒家庭，讓新婚2年及育有學齡前幼兒家庭能夠優先入住，育兒家庭承租年限可達12年。
釋1.1萬戶婚育宅 租期保障3年+漲幅不得超過房租指數
同時擴大租金補貼資格，將所得標準由「最低生活費」3倍放寬至3.5倍，在方案公布後，符合婚育家庭資格者可再擴大加碼，自登記結婚2年內加碼補貼50%，每多生1胎再加碼補貼50%。另外，透過包租代管承租的婚育或育兒家庭，可申請每年最高6000元修繕補助，用於防墜、防撞、防燙等安全設施。
在租賃專法修法有四大方向，一、房客享有訂約與續約合計至少3年保障，房東僅能因自住收回；二、續約租金漲幅不得超過當月房租指數年增率；三、禁止房東拒絕房客申請租補、遷入戶籍等，違者受罰；四、租屋糾紛可透過公所免費調解或申請法律扶助。
內政部規畫在9月10日辦理座談蒐集各界意見，修正草案預計9月底前會送到行政院，經行政院審查過後，盼新會期可完成修法。
政策背後是「利益最大化」 供給不足難解結構性問題
景文科技大學財務金融系副教授章定煊引用經濟學家布坎南（James Buchanan）的公共選擇理論，「政治中的成員，無論是選民、政治人物或官僚，都會像市場中的消費者或廠商一樣，追求自身利益的最大化」。
站在此論點來看本次的租金補貼，背後邏輯是「選票利益最大化」，選民在意的是實質福利，官僚擔心自身的烏紗帽，而執政者最終目的是爭取選票，從蔡政府末期開始，政策設計就是「有房階級的選票不能跑，無殼蝸牛別怨懟政府」， 面臨房價和租金飆漲，如何兩邊不得罪，最大公約數就是補貼。
租金補貼為何會帶動房租上揚？章定煊分析，租金補貼會提高租客的可支付能力，在市場上平價住宅的供給量不足，反而讓房東有抬高租金的空間，形成「價漲量縮」的效果。以競價理論比喻，若市場上只有3戶房子，3名租客原本會依照自身的負擔能力選擇，在補貼提高支付能力後，就會出現價格往上競逐。
章定煊表示，通常政策會有落後效果，租金水準被墊高，不見得直接反映在租約上，進入換約階段，才有可能陸續浮現；同時，在價格競逐的過程中，連帶拉高老屋的租金價格。
章定煊直言，目前的困境是難以擴大租屋市場的供給，尤其缺乏平價住宅，雖然危老與都可以增加新屋量，往往租金偏高，如果沒有同步逼出空餘屋或進行大規模造鎮、加速社宅興建，短期反而會減少可租的平價住宅。
章定煊認為，當初的住宅政策目標是大量興建社會住宅，眼見興建速度趕不上，為了增加供給就推動包租代管，但發展迄今，租賃業還不夠發達，就祭出最後的手段––「租金補貼」，未料補貼執行容易且數字好看，使得政策逐漸偏向「補貼掛帥」，反而弱化結構改革。
3年租期執行疑慮多 社宅難補足房東退場缺口
租賃條例曾於2023年進行重要修正，本次邁入二修，其中，房客享有訂約與續約合計至少3年保障，房東僅能因自住收回，以及續約租金漲幅不得超過當月主計總處發布的房租指數年增率，備受外界熱議。
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，政府規劃保障租客3年租期，且房東僅能因自住收回，隨著高齡少子化衝擊，在實務上恐會出現極端案例，如房東過世後、由子女繼承，繼承人能否收回？在「買賣不破租賃」原則下如何認定？另一種更常見的是，房東聲稱要自住而收回，政府要如何稽核？若缺乏查核機制，恐怕淪為口號。
陳定中憂心，近年來，不只惡房東事件頻傳，租霸問題也層出不窮，倘若制度保障過度偏向房客時，房東在難以排除租霸的情況下，且免費調解或法律訴訟效果不彰，最後可能選擇退出市場，進一步導致供給減少，「這時社宅能否補足缺口？」
陳定中指出，目前全國社宅現存不到3.6萬戶，政府規劃未來兩年釋出1.1萬戶婚育宅，換算下來，只剩2.5萬戶的存量，而租屋市場逼近百萬戶，若有2%的房東退出，相當於減少2萬戶的供給，單是減少的數量就逼近現有的社宅供給量，甚至會排擠到其他人的需求，恐形成惡性循環。
陳定中認同婚育宅的概念，對於新婚夫婦、育兒家庭是很好的保障，但在社宅數量有限的前提下，戶數留給結婚者，形同另類的懲罰單身，恐讓政策出現顧此失彼的現象。而「正本清源」的方式是增加社宅與加速包租代管，而非疊床架屋，政策需要更細緻設計，以避免良法成惡法。
歐洲限漲經驗未減壓 荷蘭法案上路租金仍狂飆
至於限制續約漲幅的設計，過去在歐美已有不少國家實施，成效似乎不如預期。章定煊補充，德國的社宅最高曾經達到20%，後來政府出售社宅，導致目前只剩下6%，公共系統無法發揮效益；而德國實施「租賃剎車法」，限制租金漲幅，但新建的房屋可排除在外，不少房東乾脆花大錢翻修，提升房屋價值後，就不受法令限制，使得住房供應不足，加上人口持續成長，導致租金仍持續上漲。
馨傳不動產智庫執行長何世昌以荷蘭為例，根據荷蘭的WWS（房屋評分系統）將住宅分級，不同等級的住宅設定不同的租金管制範圍，如社宅租金較低，有最高租金上限及年度漲幅限制。而2024年實施《平價租金法案》，其特點之一，是設計一套評分標準，依房屋的大小、地點、設施和公共空間等項目，將租賃住宅分為不同等級，低於143分以下被歸類為社會租金住宅，有租金漲幅上限。
何世昌補充，荷蘭政府參考其他國家失敗的經驗，設計配套的機制，包含評分與房東稅等制度，希望能避免重蹈覆轍，然而，荷蘭2024年的全國租金平均漲幅逾5%，原本漲幅相對少的社會住宅也在同年狂飆，逼近管制上限的5.8%。
何世昌表示，荷蘭預期2025年的租金漲幅，恐怕不亞於2024年，即便荷蘭央行總裁Klaas Knot曾出面呼籲政府廢除《平價租金法案》，也引發國內正反兩極的意見。觀察其他各國的經驗，實施租金管制的國家，全都引發租金暴漲，租賃住宅供給量減少，非得等到租金基期墊高或達到滿足點之後，漲幅才會趨緩或下降，只能期盼台灣不要重蹈覆轍。