專題／預售屋「付款優勢溢價」消退 房市進入第三階段修正：成屋有機會撿便宜
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
央行第七波選擇性信用管制已實行逾1年半，再3個月將屆滿2年，但房價仍居高不下，就是央行未鬆綁的理由之一，那麼現階段想買房，怎麼買會比較便宜？預售屋是否會出現政策未鬆綁的「失望性賣壓」呢？新北市地政局「115年第一季不動產市場季報」剖析，預售屋的「付款優勢溢價」已逐漸縮減，同時，成屋在歷經一段時間的修正後，也比較容易找到合理價格的房子。
該季報指出，全台110年至114年的5年期間，房市上漲，但預售屋的漲幅，明顯高於成屋的漲幅，在110年預售屋與成屋大樓價差約每坪3萬元；到了114年，預售屋的價格大幅攀升，與成屋大樓的價差擴大至約每坪18萬元。
為何預售屋與成屋會產生如此大的價差？
主因為預售屋具備了「低首付」及「工程款分期」的相對輕鬆付款方式。這種付款條件上的便利性，在市場中轉化為一種「付款優勢溢價」，在房價持續上漲的環境下，大部分的人購屋，很容易卡在頭期款。
舉例來說，總價1500萬元的房子，如果要三成頭期款，就要一次性準備450萬元的現金，難度不小，即便附近有更便宜的成屋，屋齡也還算新，但買方寧願買一坪高10萬以上的預售屋，這與頭期款可以分3到5年付清有關。
在113年第二、第三季，限貸之亂與央行第七波打炒房後，因貸款難度升高，反而造成購買預售屋的推力，成屋終結上漲但預售屋仍持續上漲，部份層面原因恐怕是預售屋的付款溢價優勢更為明顯，造成價差持續拉開。
房市空頭有三個階段，目前在哪階段？
「115年第一季不動產市場季報」指出，從歷史經驗來看，空頭的第一階段會先從「交易量下跌」開始。因為種種不利因素，例如打房、經濟轉差等等，因為房子的交易金額大，而且流動性較差，大部分的人會選擇觀望，價格不動，但成交量顯著下跌。以這一次的空頭來看，房市大約從113年9月開始出現明顯的交易量萎縮。
第二階段為「成屋下跌」。在經歷成交量縮之後，成屋會有貸款利息、房屋折舊、管理費以及稅務等問題，成本會明顯高於預售屋；另外，相較於預售屋的賣方通常為建商，成屋、中古屋的持有者通常為一般屋主，有資金需求的情況下，會更願意降價求售，收回資金。以此次的歷程來看，歷經約一年的量縮觀望後，在114年8月，開始出現成屋價格下修的現象。
第三階段則是「預售屋下跌」。成屋下跌，會對於未降價的預售屋產生壓力，當戶數量體累積龐大時，如果還要推案，則勢必要比周圍建案的價格低，才有機會賣出。當預售屋開始出現降價，則代表空頭進入最後階段。以這一波來看，在114年11至12月，市場出現預售屋價格降價的案例。
尤其以台中、台南、高雄部分賣壓較重的重劃區，已開始出現新推案開價，試低於周圍成交價的狀況，也有部分個案，招回原有的已購客戶，重新簽訂價格，降低出售。
該季報認為，目前市場正逐步邁入第三階段，預售屋透過價格修正來收斂價差。對於多頭末期至今，買預售屋的買方將會是最不利的狀況。
若有自住需求，優先考量「成屋大樓」
面對當前已經進入第三階段修正的房市，若近期有購屋與自住需求，建議優先將「成屋大樓」作為購屋首選。主要原因有二，第一、成屋已經歷過一波修正，在市場上較容易找到合理價格的房子。
第二、銀行的貸款開始放寬。當銀行對於成屋的貸款開始鬆綁的時候，預售屋的付款優勢溢價，也會逐步縮減，預期將會修正兩者的價差。
另一個選擇是，挑選修正過的預售案，當有預售案開出明顯低於周圍個案的價格時，也可以考慮。至於優先購買成屋和已降價的預售屋，將能避開這段預售屋過度溢價階段，保障自身資產不會在購入後立刻面臨跌價與套牢的風險。
AI、股市旺撐房價也沒用？小心流動性危機
太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州分析，房市修正的路徑，規律是「先成交量跌」→「議價空間擴大」→「最後房價下修」，空頭初期的確會出現成屋先跌價，然後才衝擊預售屋，原因是成屋是真實市場，屋主急用錢就會降價。
而預售屋還撐著主因，是建商不願意降價，因為降價會影響品牌形象、已售戶銀行授信等，所以建商常用「隱性修價」例如送裝潢送家電、低首付分期代替直接降價，且大建商財力較為雄厚，使得很多區域出現表面價格沒跌，實際成交條件已經鬆動了，嚴格來檢視，這也是房價下修。
林利州提到，現在最大的風險不是房價，而是流動性，尤其2024下半年開始銀行房貸額度偏緊，許多買方發現，不是買不起而是貸不到，當市場出現貸款成數下降、審核變慢、寬限期縮短、房價就算不跌，成交量也會先崩。
他認為，這一波房市並非單純的景氣循環，造成前段房價上漲至少有多個力量作用，包括：
「資金面」：低利率、台股大漲、AI產業帶動財富效應大量資金流入不動產。
「產業面」：過往房價高點時，台灣沒有如此強的產業支撐，但現在有AI伺服器半導體高科技供應鏈等，帶來高薪人口。
「供給面」：預售屋開工到交屋通常需要多年，現在看到的大量預售屋，是前期的熱潮產物，供給延後釋放，所以未來兩年的風險可能不是需求消失，而是某些區域爆量交屋。
林利州提醒，當央行政策反對炒房箝制投機者，藉由房地產槓桿擴張獲利之際，資本主義套利模式榮景不再，房屋市場買賣結構將脫去「金融化」的糖衣，衝擊比較大的也會是「高本夢比」的預售屋市場，存桶金買房脫貧致富，靠收租終老的公式，也將淪為時代的眼淚。
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