自住當道，市場兩極

文／林喬慧

國內房市在政策與市場環境變動下，第一線走勢正發生質變。綜合華固、豐邑、華友聯及達麗等指標建商觀察，新北央北、新竹竹北、台中環線、台南沙崙高鐵特區、高雄左營五大區域，當前市場已由自住需求全面主導，買方結構、價格策略與產品規劃皆呈現顯著兩極化。

新北｜央北重劃區

品牌基地決定去化

華固建設總經理洪嘉昇指出，新店央北重劃區房市呈現兩極化，同區五個建案同步銷售，條件佳者五個月去化8成，條件差者近一年仍不足3成。

差距關鍵在於品牌與基地條件。目前買方幾乎清一色為自住需求，願意為品牌建案多付3到5個百分點溢價空間，讓利個案反而未見明顯成效。

買方組成以自營商為主，近兩年隨周邊電子廠進駐，科技業比重明顯上升，另有部分竹科客群，金融業則以投信投顧及金控從業人員為主。主力坪數落在25至40多坪，基地偏小或規劃不完整的建案，現階段難以吸引買方進場。

新竹｜竹北區域

價格近9字頭逼退新貴

竹北市場方面，豐邑建設總經理邱崇喆指出，周邊可開發土地幾近耗盡，關埔一期已去化完畢，二期仍在施工，三期則遙遙無期。

需求面並未消退，竹科員工人數持續增加，但新案價格逼近9字頭，剛入行的科技業員工收入尚不足以負擔，只能轉向租屋或中古屋市場。

為壓低總價，市場出現十幾坪的小坪數產品，是單價難以向下調整之下的因應之策。

台中｜環線市場

環內外市場邏輯迴異

台中市場方面，邱崇喆以七十四號快速道路環線作為市場分界，強調環內外屬於兩套截然不同的邏輯。

環線以外的海線如沙鹿、清水一帶，以投資客為主，產品集中在小坪數低總價；環線以內則以北屯十四期至水湳經貿園區這段發展最快，機捷通車後人口持續移入，商業聚落也逐步成形。整體而言，去年台中預售市場去化率僅約一、二成。

七期土地稀缺，豐邑目前手中握有兩個大型案子。惠中路商辦案基地逾3000坪，已在施工中；河南路住宅案基地約2500坪，同樣已開工，但量體大、地下室深，開發時程較長，目前採先建策略，待政策明朗後再評估推案時機，產品規劃以40至70坪為主。

邱崇喆坦言，七期現階段投資客退場、換屋客接手，但貸款限制使購屋流程趨於複雜，加上案子體量大，不宜貿然推出，時機判斷是關鍵。

台南｜沙崙高鐵特區

剛需撐盤靜待台積利多

台南沙崙高鐵特區方面，達麗建設董事長特助謝岱杰指出，今年整體環境不佳，近3個月資金大量流向ETF，排擠購屋意願，市況較半年前略弱，買方觀望期也從過去5天內決定，拉長至2到3週。不過達麗自家案場每週來人仍維持約十組，每週約去化1至2戶，在市場中表現相對穩健。

支撐該區的關鍵在於高鐵站與台積電建廠題材，價格已從早期30尾站上5字頭。由於已購客以自住為主、投資客有限，即便偶有退戶，二手市場仍具價格支撐，不至於出現多殺多情形。交屋階段也未特別讓利，頂多附贈三機家電。

產品去化上，25坪標準兩房兩衛與30幾坪標準三房是主力，謝岱杰強調，不做極端產品、符合自住標準的格局才是真正賣得動的關鍵。

展望後市，市場靜待下半年台積電更扎實的建廠消息，以及6月央行理監事會議是否鬆綁第二戶貸款限制。

高雄｜左營區域

管制後回溫聚焦台積

高雄左營方面，華友聯董事長陸炤廷指出，第七波信用管制上路後買氣明顯降溫，最差時一個月僅成交2、3戶，但5月起已明顯回溫，來客量增加3到4成，表現較佳的個案一週可成交3到4戶。

買方基本盤仍是台積電及楠梓科學園區周邊的AI供應鏈廠商從業人員，隨著P1至P6廠持續推進，相關產業鏈人口仍在陸續進駐。價格策略上，新建案讓利幅度落在5到8個百分點，主力產品以三房、30幾坪為主，鎖定科技業族群的自住需求，20坪以內的小宅接受度偏低。陸炤廷強調，相較台北與新竹，左營總價帶具備明顯優勢，是目前吸引買方出手的核心理由。