買法拍屋要注意什麼？一個誤判就可能價值百萬！他投入法拍市場20年：這1種繼承物件新手不要碰
作者 : 吳鴻暉
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不同於一般房屋買賣，買的單位是整戶，法拍屋市場經常出現產權拆散的問題。同樣地，這類狀況在法院筆錄也都會揭露。只是投標人自己必須注意。
舉例來看，某個法院筆錄註明：xxx 號建物拍定後點交，x 年 x 月 x 日現場查封時債務人之母，在現場稱建物係由債務人及家屬居住使用，無出租或出借他人，惟現在實際情況如何，仍應請買受人自行查明注意。
又或者原佔有人（及原承租人）稱：本件 xxxx 建號含有地下3層之停車位使用權，編號為 18,19 號。惟共有人間之分管契約為何不明，是否確有停車使用權，請應買人自行查明。如有爭議以實體確定判決為準，停車位拍定後不點交。以上這些註明事項，每一件都攸關得標人法拍的產權。
跟產權有關的爭議
投入法拍屋市場20年來，筆者見過形形色色的法拍狀況，法拍屋區分為點交與不可點交，那是一回事，除此，還有部分點交，部分不點交的。另外，亦有交易時得標人以為可以擁有的空間，實際得標後才發現誤判。有一個典型的狀況，就是頂加認定。
不被包含在法拍範圍的建物產權
曾經有一個法拍物件，那是6層樓建築的6樓，其上有個頂樓加蓋。在第一拍的時候，這個法拍標是連同6樓以及頂加一起的，但到了第2拍，頂拍部分卻被撤下，也就是得標者，只可以取得6樓產權，但卻不包含頂加。對不知情者來說，一旦標到，卻發現跟原本預想不同，少了一整層可用，心中打擊一定很大。
其實這樣的情況不少，就算同一個物件，在不同的拍次，狀況也經常不同。例如本來是不可點交，後來變成可點交，或者如本案例，第一拍可點交的範圍跟第2拍不同。其他也常出現狀況的，就是本來以為有車位，結果後來發現並不包含車位。要知道，許多人買賣房屋時會精打細算，裝潢維修一坪多少，或者每坪差價多少等。然而，當這類無法點交，甚至本來就不被包含在拍賣範圍的情事，往往一個誤判，就代表損失一整個層樓，或者市價百萬以上的車位。一開始沒做足功課，後果就會如此。
土地權益紛爭
在各種法拍發生的糾紛中，有一種也常常被忽略的，就是土地權狀。許多人以為，當我們購買房屋，「自然而然」也包含土地。實際上，建物產權跟土地產權是兩回事，分屬2張權狀。
實際案例就曾遇過，有人看到某個法拍物件價格實在太便宜，比起同一社區的其他同性質房子，要便宜好幾百萬，實地去探勘也覺得物件本身不錯，就進場把屋子標下來。後來才知曉，他只取得地上物所有權，但不包含土地，將來也很難賣出去，讓這得標人欲哭無淚。
會發生這類情事，主要是年代較久的房子。可能早期年代，民眾法律常識較不充分，當時親友間互動也以信用為主不時興白紙黑字，結果遇到黑心的賣方，把房子賣給你，但土地卻縮水，本來應該給你10坪土地，減為5坪土地。這類人可能因此東偷西偷的，在不同交易中都偷點土地過來，讓自己變成大地主，但當時的人都沒發覺。到了現代，就算有人發現土地權狀有爭議，也因時代久遠難以追溯。
因此，我雖然見過各式各樣的法拍難題，也不怕承接狀況較多的物件，但我不會去承接這類土地所有權有問題的法拍屋。
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產權分割的糾紛
每年的法拍物件中，也包含各類產權不完整的物件，對新手來說，我們參與法拍，最好先從產權完整的物件著手。有一種法拍物件叫變價分割物件，這類物件最典型的發生原因，就是源自於繼承，例如有三兄弟 ABC 共同繼承一間房子，這三兄弟都是「共有人」，而當共有人想針對共有物（包含土地或房子）進行處分，例如出售，其他共有人卻不同意或有異議時，就可聲請變價分割。以下舉兩種情況：
1. 假定 A 想要把房子賣掉，他就設法跟 BC 買下他們的持份，A 就可以掌握物件所有權。
2. 另一種情況就跟法拍屋有關了，假定三兄弟 ABC 中的 C，因為做生意失敗欠債無力償還，最終導致他的持份被法拍，因此持分被第三人 D（也就是法拍得標人）買走，而AB 都沒有行使優先承購權。該得標人 D 順利取得持分產權，表示新的房屋持有人變成 ABD，而 D 可以跟另外兩個共有人 AB 協議買入或賣出，若無法達成共識，可以舉證跟法院聲請變價分割拍賣全部，最後拍賣結果有可能被第三人買走，於是 D 就賺取拍賣後的價差。
變價分割定義：共有物的分割，如果不能協議決定，可以訴請法院為裁判分割。法院做裁判分割的其中一種方式就是變價分割，係指法院裁判該共有物變賣，賣得的價金按應有部分的比例，分配給各個共有人。
在怎樣的情況下，法院會判決變價分割？
第一，會先考量共有人事先的協議。
例如原本共有人已有「不分割協議」，或原本共有人已有協議但分割不成，因為曾聲請調解，但調解不成立等。
第二、會考量該物件可否分割？
例如若共有物件是塊空地，那麼共有人還是可以部份分割。根據以上考量，若法院裁決要變價分割，那原告就可以委託不動產估價師，就共有之不動產做成估價報告給法院審酌。以三兄弟 ABC 的案例來說，假定 C 因欠債導致他的持份被第三人 D 標走，並且 AB 沒有行使優先承購權，該得標人 D 就可以針對該物件提出變價分割聲請拍賣。
對一般投資人來說，這是需要更高的專業才能處理的狀況，所以才不建議新手投入。
作者簡介_吳鴻暉
現為頂贏國際資產投資顧問公司董事長，人稱其為法拍屋達人，開設許多投資課程，教授正確投資觀念。
本文摘自布克文化出版《法拍屋投資攻略》
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