買房還是租房？以這間1700萬、兩房一廳的房子試算...20年後，「以租代買」的人多賺3千萬
前一陣子，我和老公在討論「買房好還是租房好」，當時的我們剛結婚不久，這個話題理所當然地似乎應該成為我們的人生目標。
於是我們拿了一張紙，分別寫上買房、租房這兩個方案的優缺點。
製表：艾蜜莉
寫完優缺點表之後，老公又緩緩開口了，他說：「如果是自住的房子，『房屋未來可能增值』這點其實不太重要！自住的房子就算增值，也只是『紙上富貴』罷了。想實現獲利就必須賣房，但賣房子後如果又想買其他房子來住，其他的房子也變貴了，這樣根本沒賺到啊！ 更何況誰說房子一定會永遠增值，翻開世界各國的房價史，就會發現『房價長期只漲不跌』只是一句神話……」
1、房地產是景氣循環
影響房市的因素、層面眾多，股市、銀行存放款利率、政治、經濟等都可能影響房價。
不過攤開世界各國的房價趨勢圖就能得知，房地產其實是有循環的。房地產供需是屬於市場經濟的一環，也與經濟景氣循環一樣，會出現繁榮、衰退、蕭條、復甦的循環現象。
甚至房地市場有此一說：「房地產景氣七年一循環。」
以台灣舉例，台灣房地產走過五大循環，最近一個景氣循環約莫是2002年開始，長達十一年多頭走勢，終於在2014年Q4劃下句點。2014年第四季的台北市房價，比前一季下跌0.54%，是金融海嘯來首度下挫。2016年第一季，台北市房價甚至創下近十五季以來新低紀錄。
2、破除蛋黃區迷思
被稱為「天龍國」的台北市，房價連年高漲，尤其是信義、大安區，更是蛋黃中的精華，全台灣公認的燙金門牌，房價只漲不跌。
其實這個神話，早早就被打破了。但是，蛋黃區的房價仍然高不可攀，台北市精華區房價寸土寸金，可高達每坪房價50萬以上。
就算是連勝文也曾表示：「像我這樣的咖，靠自己還是買不起東區的房子。」
但工作機會都集中在台北市，該怎麼辦呢？
可以考慮延後買房的時間，以房地產景氣循環的周期來說，台灣房價約莫在2022年左右會抵達一個低點，可以先以租代買，等房價合理了再進場。或者考慮轉往其他地區找房，以台北市為中心點，可以考慮板橋、新莊，甚至更遠一點的林口、淡水、三峽、蘆洲，以時間換取價差。
3、比較買屋和租屋哪個划算
人生的各階段所需要的房子都可能不一樣，我們未來也可能在不同城市（甚至不同國家）工作，此時要變賣不動產，通常需要一段時間，也不能保證賣出時一定不會虧損，以租代買可以保有靈活性。
如果是會投資的人，也可以利用目前租房省下的差額來投資，經過時間的複利之後，收穫將非常可觀！
買房、不買房，對現金流來說，到底會差多少？
實際使用EXCEL試算，以我現在和老公居住的地區，30坪的房子每個月房租大約32850元，房價約為1769萬4000元。如果以20年、3成頭期款、一段式的房貸2.264 %來計算，本息平均攤還，每個月要繳房貸64218元，和房租差價31368元。
如果把房子頭期款和每個月的差額，拿來投資在7%年化報酬率的標的上，20年下來，租屋竟然會多賺3597萬2418元！
這個數字實在高到超乎我的想像。撇開目前我負擔不起這麼高的房貸，就算負擔得起，以這樣計算下來，現在買這樣的房子，仍然是不智的選擇！
製表：艾蜜莉
4、買房的最大原則
對我自己而言，買房的最大原則是：每月繳「房貸比例」不要超過家庭月收入1/3！
如果購買的房子總價，已經超出能力範圍，付房貸費用將會十分吃力，甚至會影響到生活品質。
以年薪收入90萬的夫妻舉例，以他們可以負擔的貸款金額，反推房價貸款金額不超過收入的1/3：
年付貸款90萬*1/3=30萬；
月付貸款30萬/12=2萬5千元
房屋總價約612萬元，
若貸款7成，需自備款184萬元。
大家也可以直接參考網路上的房貸試算，像house123網中就有：連結
5、利用房地產創造現金流
如果有一筆閒錢，也可以買進資產（房地產）來創造現金流。甚至轉移費用，運用別人繳給你的租金買房子來付房貸。但請注意，運用時機是要當可收取的每月房租大於每月房貸。
同樣以我目前居住地的上面30坪的房子（房租32850元，房價1769萬4000元）為例。首先，要計算出房價和每月貸款（2萬5千元），並確認當地的租金行情遠大於貸款（假設每月租金4萬元），準備好頭期款184萬並買進房子，再把房屋出租，並收取每月淨現金流1.5萬元（4萬租金減去2萬5房貸）。
不含頭期款23年多可以回收，等於免費擁有房子加上每月可收現金流。當然，若在出租期間有不錯的價差，也可以考慮直接將房子出售賺取價差。
最後，本文的重點，並非要鼓吹「永遠不買房子」，而是引導大家理性思考「買房與租房」這個方案，並透過實際試算，找出對自己最有利的選擇。
若「租屋把現金拿去投資」的方案效益大，則選擇租屋；而若有一天每月房租和每月房貸差不多，則可以考慮買房。
本文獲艾蜜莉授權轉載，原文：買房好 還是租房好》艾蜜莉 以房價 1769萬、每月租金3.2萬的兩房一廳為例，「實際」算給你看！
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●作者簡介_艾蜜莉
1982年生，考過公職也當過上班族，曾擔任金融研究員。大學畢業後積極自學投資理財方法，2008年開始投入股市，用自創估價法，鎖定股價被低估、年年配發股息的穩健公司買進，將180萬元本金滾成425萬元資產，實現了人生第一階段的財務自由目標。
著作：《小資女艾蜜莉：我的資產翻倍存股筆記》、《艾蜜莉教你自動化存股小資也能年賺15%》
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