兆基大老闆財務爆雷，10萬社宅租戶金流、業者內控危機浮現...包租代管監管漏洞怎麼補？
作者 : 梁任瑋
圖片 : 內政部國土署提供
兆基事件爆發，讓政府視為活化空屋、擴大租屋供給利器的包租代管產業陷入信任危機。
從租金、押金管理到業者財務透明度，制度長期存在的風險，也隨兆基案一一浮現。
全國最大包租代管業者兆基集團爆發債務危機，兆基屋管前董事長暨大股東李建成涉嫌違法吸金及挪用公司資金，8月7日經檢調約談後，遭法院裁定羈押。
事件爆發後，兆基屋管原由第二大股東宏碁法人代表李文詳接任董事長，但宏碁發現公司內控缺失，兩天後又閃辭；總經理一職隨後則由中纖集團的王貴增代理。
由於兆基屋管目前負責管理全國2萬7千餘戶房屋，其中「社會住宅包租代管」物件更占60％，假使兆基資金斷鏈，可能影響房東租金收入與房客預繳的押金，令業界憂慮，一場由企業主個人財務缺口而起的風暴，是否將蔓延至整個包租代管產業，甚至衝擊社會對包租代管政策的信心。
效法國際交付信託 成本誰付
為照顧弱勢及青年族群居住需求、實現居住正義，蔡英文政府在2017年拋出「8年『興辦』20萬戶社會住宅」的政策目標，其中除了新建社宅以外，有8萬戶額度，是鼓勵屋主將閒置房屋以「包租代管」形式，轉為出租社宅。這項政策成果超乎預期，根據內政部國土管理署統計，截至2025年底，國內的包租代管租戶超過10萬戶。
在中央積極推動政策之下，也催生出像兆基屋管這樣，在房東與租客之間提供代為招租、協助收取租金、執行修繕管理等服務，並靠服務費與政府補助營利的業者。但在李建成涉嫌侵占、背信的案件爆發後，不動產業界開始仔細檢視包租代管這套相對「青澀」的商業模式，是否存在漏洞風險。
順著李建成與兆基的財務缺口，最先引起注意的，就是包租代管業者經手的資金是否受到有效監管。
高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源指出，包租代管本質上並非高毛利生意，業者勢必盡可能擴大管理戶數，來形成規模經濟；當業者管理的房子愈來愈多，經手的金流也將同步膨脹，資金管理風險也隨之放大。
舉例來說，一家包租代管公司帳上，可能同時存在公司自有資金、向房客代收的租金、準備支付給房東的租金，以及房客繳交的押金，除了公司自有資金以外，其他三種本質上都非業者資產。
「目前部分社會住宅包租代管案件雖已有『分別帳戶管理』機制，但分帳不等於真正的財產隔離，如果這些錢和公司固有財產混在一起，一旦公司破產或被強制執行，就可能影響民眾權益。」陳碧源表示。
陳碧源指出，德國、日本、瑞士等國，對租賃押金都有不同程度的保護制度。其中瑞士更進一步要求將押金以承租人名義存入金融機構專戶，直接從法律關係上，將這筆錢與房東財產切割。
兆基事件後，在業界呼籲下，內政部已承諾將通盤檢討包租代管機制，也不排除參考國際案例，要求包租代管業者設立租金與押金專戶，甚至將代收款項交付信託。
但長期研究租賃住宅產業的律師陳冠甫認為，強制業者將代收、代管的租金與押金交付信託，確實能保護租賃雙方，但問題是「信託費用由誰買單」？畢竟台灣多數包租代管公司規模不大，如果每一筆押金、租金都要進入信託，除了管理費以外，還必須增加審核、出帳及行政流程，成本最後很可能轉嫁回房東或房客身上。
「很難一方面要求制度百分之百健全，一方面又要求完全免費。」陳冠甫說，真正可行的方向，是由政府、金管會、信託公會與業者共同設計標準化的小額信託或第三方履約保障機制，政府也可考慮補貼部分信託管理成本，以免讓制度與提供平價住房的政策目標背離。
民眾小額投資 卻無保障
事實上，多數合法業者為了穩健獲利，本來就會積極擴大管理規模，但擴大規模與維持既有服務品質，可能存在矛盾。一旦業者選擇優先衝量，風險就隨之而來。
例如，為確保住宅有修繕需求或履約爭議時，有明確的處理依據，部分包租代管業者會將租賃契約送交公證，但有些業者會受限於人力而省略這項程序。
目前管理約150個地址、250間出租單位的「留易居」負責人易韋志舉例，月租1.5萬元的住宅，代管業者依行情收取1成管理費，每個月收入只有1千5百元，考量成立公司基本的人事、維修、客服、資訊系統等成本，若想獲利，就只能累積更多管理戶數形成規模經濟，或者跨足包租、商用不動產等毛利較高的業務。
然而，一旦管理戶數增加，日常的行政程序將等比例提升，假設公司同時服務50名房東、租給250名房客，每名房客可能透過不同銀行帳戶匯款，每天光確認「這筆租金是誰匯的」，就相當費時。
▲留易居負責人易韋志（右）表示，包租代管並非暴利生意，規模擴大後，更須兼顧交易安全與營運效率。（攝影／唐紹航）
衝量拚規模 內控是關鍵
易韋志因此與科技公司合作，自行開發對帳與租金提醒系統。系統會依照過去匯款紀錄，辨識房客常用帳號，再搭配官方LINE收到的轉帳截圖，自動核對租金是否入帳。
「公司愈大，管理效率必須愈高；如果找到下一間房子，但管理端跟不上，造成內控失靈，影響的人也愈多。」易韋志坦言。
儘管監管機制與業者專業素養仍有改進空間，陳冠甫仍認為，包租代管政策上路後，已有效改善過去台灣大量房東沒有申報租賃所得、租屋市場長期地下化等陳年弊病。
「如果因為一個單一個案涉嫌金融犯罪事件，就把整個制度一起打掉，並不合理。」他說，但如果產業接連發生第三次、第四次大型爆雷，社會對包租代管的信任也終究會被耗盡，當務之急是政府在風波過後，正視產業資金管理、押租金的監理保全、社宅案件的契約風險管理，認真理解業者實際面對的挑戰，帶著產業共同前進。
當包租代管已成為住房市場中不可或缺的一環，下一階段的政策重點不應只是絕對的租戶數量，而是監管制度與企業管理能力，能不能隨著住宅規模同步成長。
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