新青安首購族避雷指南 銀行鑑價的三大潛規則
好房網News記者王震濂／台北報導
在央行的考量與新青安政策嚴格檢討的雙重壓力下，銀行端的「鑑價保守」已成為市場常態，讓許多滿懷期待的首購族，即使是條件優良的物件，鑑價也可能僅達成交價的7.5成不到，要來破解這個問題，首先就要知道這些銀行們有哪些「潛規則」。
銀行鑑價的邏輯，並非單純參考實價登錄的最高價，而是有一套嚴謹的內部評估機制，這套機制對於特定類型的物件顯得尤為嚴苛，首購族必須了解這些「銀行鑑價潛規則」，才能做出明智的購屋決策：
1.實價登錄的「選擇性參考」：
銀行在參考實價登錄時，會更傾向於選擇近期、同區域、同類型物件的「中位數」或「較低價」成交紀錄，而非最高價，對於短期內漲幅過大、或有特殊交易條件（如親友交易、特殊裝潢）的案例，銀行會自動排除或折價計算。
2.實價登錄的「時間差」：
此外，實價登錄資訊存在「時間差」，通常是交易完成後1至2個月才會揭露，若房市處於下行週期，銀行鑑價時參考的實價登錄可能已是「過去式」，無法反映當前市場的真實價格，導致鑑價結果更為保守。
3.小坪數物件的「非標準住宅」認定：
針對權狀坪數（不含車位）低於 15 坪的物件，多數銀行會將其認定為「非標準住宅」或「套房產品」，這類物件在不少銀行眼中，有流動性較差、轉手客群有限，且多數用於投資或出租，而非自住的疑慮，因此，即使申貸人符合新青安資格，銀行對這類物件的貸款成數通常會大幅下修，從一般住宅的8成降至6至7成，甚至更低。
在雙北精華區，過去銀行鑑價通常能貼近成交價的9成，但從2025年起，往往發現銀行鑑價結果，往往低於成交價1至2成，甚至更高，這意味著，購屋者必須額外準備100萬至200萬元的自備款，才能補足貸款缺口。
甚至部分銀行對於特定區域的物件，甚至採取「不承作」或「大幅限縮成數」的策略，此現象的背後，就是是銀行對於房市風險控管的全面升級，相對也讓區域的買賣交易量急凍，市場流動性大受影響。
透過一些被退件的購屋者發文，恐怕部分銀行甚至會直接將這類物件排除在新青安的適用範圍之外，使得首購族即使符合人頭資格，也無法享受政策優惠，尤其在市場修正時，坪數物件其跌價幅度往往大於標準住宅，風險更高，應謹慎評估。
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