柏林也在選市長　他們正關心人民住不起房子

日前《自由時報》以「共產復辟？極左派有望入主柏林市政府，誓言徵收20萬戶房產抗高房租」為題，報導德國首都柏林最新的政治變化。這個標題相當醒目，背後真正值得台灣注意的是：當愈來愈多人民負擔不起住宅，民主政治會發生什麼變化？

2026年9月20日柏林邦議會選舉，左派黨（Die Linke）以25.3%的得票率成為第一大黨。左派黨領袖Elif Eralp能否出任柏林市長，仍取決於選後聯合政府的組成。她的重要政見之一，就是處理高房租問題，並主張將大型企業房東所擁有的20多萬戶住宅社會化。

這並非突然出現的政治訴求。2021年柏林公投，已有57.6%的投票者支持大型房地產企業住宅社會化。到了2026年，住宅與租金仍是柏林重要的民生與政治議題。多年來房租上漲，加上住宅供給不足，使居住問題逐漸從經濟與社會政策轉化為政治議題。

這次選舉另一個值得觀察的現象，是政治光譜兩端都取得相當顯著的支持。左派黨成為第一大黨，極右派德國另類選擇黨（AfD）也獲得16.3%的選票。住房並非造成政治變化的唯一因素，經濟、移民、外交及其他議題同樣影響選民選擇；然而，當住房成為普遍的民生焦慮，住宅政策也會進入民主治理與政治穩定的層次。

德國租屋制度的困境

德國住宅自有率在歐洲國家中偏低，過半人口租屋；柏林的住宅自有率更低，租屋是多數居民主要的居住方式。德國長期建立完整的租客保障制度，租金調漲與房東終止租約受到法律規範，加上購屋交易成本較高，共同形成長期租屋的住宅文化。

這套制度能夠順利運作，有一個重要前提：租屋市場必須提供數量充足、價格可以負擔，而且具有長期居住安全的住宅。一旦新增住宅趕不上人口與居住需求，房租上漲很快就會成為廣大市民共同承受的生活壓力。

土地價格、房價、房租、利率、物價、人口及住宅供給彼此牽動。當購屋成本大幅上升，部分家庭轉向租屋；如果住宅供給沒有同步增加，房租也可能受到推升。租金補貼可以減輕家庭當下的負擔，長期仍須與增加住宅供給相互配合。

新加坡組屋的典範

新加坡組屋提供另一種值得參考的制度。建屋發展局（HDB）自1964年推動「居者有其屋」，一般新建組屋採99年租賃產權（99-year lease）。購屋者在期限內擁有具有市場價值的住宅權利，可以在制度規範下自住、出租、轉售、繼承及抵押；99年期滿後，相關權利終止，房地回歸政府。

從家庭財務角度來看，這可以理解為一次取得99年的住宅使用與財產權，具有「預付長期住宅使用成本」的效果。住戶須負擔房產稅、管理維護等費用，但一般不必再依土地市場價格每年支付一筆浮動地租。它與一般租屋最大的差別，在於住戶取得了一項具有市場價值、可以在制度規範下出租或處分的住宅資產。

新加坡同時透過制度限制維持組屋的公共政策目的。新建組屋依區位分為Standard、Plus與Prime，區位愈好、政府補貼愈多，最低居住年限、出租及轉售限制也相應提高。組屋進入轉售市場後，買方仍須符合HDB規定的購買資格，使政府投入的土地與補貼不會在第一次出售後就完全退出住宅政策體系。

這套制度值得台灣注意的核心很清楚：人民可以取得具有財產價值的長期住宅權利，政府則透過購買資格、居住年限、轉售限制與99年期限，維持公共住宅的政策目的，並讓土地最終回到公共體系，供下一個世代循環利用。

從國民住宅轉向社會住宅

台灣過去長期推動「住者有其屋」，政府直接興建國民住宅，透過公共土地、融資與政策協助，使一般受薪家庭有機會取得自己的住宅。近年住宅政策逐漸轉向社會住宅、包租代管與租金補貼，增加對租屋家庭的支持。

社會住宅具有重要的社會功能，青年、弱勢家庭、流動就業人口以及人生不同階段，都需要價格合理而且穩定的出租住宅。然而，國民對住宅的需求相當多元。對許多受薪家庭而言，住宅除了居住，也具有家庭資產形成與退休安全的功能。

舉例而言，一個30歲的青年如果長期租屋，到65歲退休後仍須持續負擔租金；另一個家庭在30歲左右購買負擔得起的住宅，以20年或30年逐步償還貸款，退休時已經取得一項重要家庭資產，居住支出也相對降低。兩者都是合理的人生選擇，住宅政策應該讓人民擁有選擇的機會。

倡議三軌住宅方案

借鏡台灣過去國民住宅與新加坡組屋的經驗，台灣可以重新建立三軌住宅政策，分別處理「租得起」、「買得起」與「長期住得安穩」三種需求。

第一軌是社會住宅，解決「租得起」的問題。政府持續提供只租不售住宅，照顧青年、弱勢家庭及具有階段性居住需求者，建立基本的租屋安全網。

第二軌是新型國民住宅，解決「買得起」的問題。政府利用公有土地、區段徵收、都市更新及大眾運輸場站周邊土地，以成本加合理費用出售給符合資格的自住家庭。制度的關鍵在於「國宅資格的延續」：第一手購買人必須符合資格，未來進入第二手、第三手市場時，受讓人仍須符合國民住宅購買資格，並可搭配最低居住年限、政府優先買回或補貼回收機制，使住宅長期留在政策住宅體系。

第三軌是99年地上權住宅。台灣目前部分地上權住宅雖然房價較低，但住戶每年仍須繳納地租，且可能隨公告地價調整，長期居住成本具有不確定性。政策型地上權住宅可以借鏡新加坡組屋，在購買時一次取得99年的房屋及土地使用權，把長期土地使用價值納入最初價格，不再讓家庭承擔隨公告地價持續調整的年度地租。

住戶在99年內可以依規定自住、抵押、繼承、出租或轉售剩餘年限，後續交易同樣可以設定購買資格與最低居住年限；99年期滿後，房地回歸政府，重新規劃利用，再提供下一個世代住宅需求。

這三條軌道的產權關係相當清楚：社會住宅提供穩定租屋；新型國民住宅讓家庭取得完整房地所有權，但後續轉售仍維持國宅資格；99年地上權住宅讓家庭以較低成本取得接近終身的住宅財產權，土地最終回到公共體系。

高齡與財務的風險

購買住宅或取得99年地上權住宅，也有助於降低家庭長期面對房價、房租上漲及通貨膨脹的風險。自有住宅家庭隨著房貸逐步償還，可以累積住宅資產；99年地上權住宅如果能預先確定主要住宅成本，也可以降低市場租金與土地租金長期變動所帶來的不確定性。

台灣已經進入超高齡社會，現在的住宅制度，也在決定未來高齡社會將面對什麼樣的居住問題。今天30歲租屋的青年，30年後就是60歲的準退休人口。住宅政策的時間尺度應該拉長，從青年成家、家庭資產累積，一路思考到退休階段的居住安全。

大家也必須正視大量興建社會住宅所帶來的公共財政負擔。政府需要投入土地、營建及融資資金，完工後還有管理、修繕與設備更新等長期支出。隨著社會住宅存量擴大，除了計算興建戶數，也必須評估未來數十年的融資、維修、管理與營運成本。

新型國民住宅出售後，政府可以回收全部的土地與興建成本，再投入下一批住宅建設；99年地上權住宅則可以在政府保有土地最終權利的前提下，回收部分土地開發與營建成本。三軌並行，可以讓有限的公共土地與財政資源形成不同的循環方式，提高住宅政策長期推動的財務可持續性。

住宅問題與民主治理

柏林正在進行的住宅政策辯論值得台灣持續觀察。左派黨主張將20多萬戶大型企業住宅社會化；支持者希望降低大型企業房東對租賃市場的影響，反對者則關切徵收補償的財政成本，也質疑改變住宅所有權本身是否足以增加住宅供給。這場爭論最後如何發展，仍有待觀察。

住宅涉及財富分配、世代正義、家庭形成、退休安全與人民對公共制度的信任。當年輕人努力工作仍租不起適當的房子，中產家庭收入成長趕不上房租與房價，成家、生育與退休生活都受到住宅問題牽制，對既有政策的不滿就可能逐漸累積。柏林2026年的選舉提供了一個值得研究的案例，但住房只是其中一項因素，仍須與經濟、移民及其他政治議題一併理解。

結語：讓人民對安居仍然抱有希望

從柏林回頭看台灣，社會住宅仍應持續推動，住宅政策也可以重新建立「買得起」與「長期住得安穩」的制度。新加坡的經驗提醒我們，協助人民取得具有財產價值的住宅權利，也可以透過購買資格、轉售限制與期限設計，維持公共土地的長期公共性。

台灣可以建立「社會住宅、新型國民住宅、99年地上權住宅」三軌並行制度，分別回應「租得起、買得起、長期住得安穩」的不同需求，讓努力工作的家庭仍看得到取得穩定住所的機會。建立政府財政可以長期承擔、公共土地可以世代循環的住宅制度，也是住宅政策的重要課題，也是維持世代公平、社會安定與民主韌性的重要基礎。

※作者為國立陽明交通大學退休教授，台灣產業科技推動協會副理事長。