婚前共持房產提高換屋難度？　專家建議換屋族提前規劃貸款與稅務

文／住展雜誌

不少情侶或新婚夫妻為了保障彼此財產權益，在購屋時會選擇「一人一半」的持分登記方式，然而這樣的安排在未來換屋時，卻可能成為房貸申請上的一大阻礙。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，許多情侶在婚前就共同購屋，並登記各半產權，然而後續在面對家庭擴編、需要換屋時，卻因雙方都已占用首購資格，導致在新屋貸款上受到「第二戶房貸」的信用限制影響。

近期就有個案，夫妻原持有1間早年共同購置的房產，婚後因育有子女導致空間不敷使用，考慮換屋卻因雙方均屬第二戶，所以貸款利率與成數都不理想，只能選擇將原房產贈與其中一方，讓另一方以「名下無房」的條件重啟首購申請，以爭取較佳貸款條件及寬限期。不過，即便如此，裝修新房仍需耗資百萬，加上雙邊房貸壓力過重，最終仍決定出售原屋以減輕財務負擔。

曾敬德指出，央行雖有針對換屋族提供「一買一賣」的信用管制彈性措施，但因銀行須後續查核房屋是否確實出售，加上現階段銀行資金緊縮，並不熱衷受理此類貸款申請。根據聯徵中心資料，2023年Q3至今（2025）年Q1共計核准36.3萬件房貸案，但央行統計同期內銀行實際受理「換屋協處」案件，僅2,142件、占比極低。

因此，民眾換屋時應更加謹慎規劃，除了盤點可動用的頭期款資金外，也需針對貸款資格、房地合一稅負、買賣時機等多方面進行綜合考量。曾敬德強調，在目前交易量較低的市場中，偶有高性價比物件釋出，建議有換屋計畫的家庭提前做足功課，以免未來陷入財務困境。

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