都更後連廁所都換不回來？ 高手指點：5條件有望1坪換1坪「甚至更多」
記者項瀚／台北報導
破解鄉民對都更的5大疑問！最新一集《地產詹哥老實說》邀請欣聯建設專業經理人蕭傑楷，他闡述建商選擇、危老與都更、權變與合建的要點，並告訴讀者可能會踩到哪些雷。此外，也分享建商通常會如何面對頂加和1樓戶，並針對地主們期待的「1坪換1坪」，提出5大前提關鍵。
想參加都更，第一步要做什麼？蕭傑楷表示，都更的第一步就是選擇合作夥伴建商，首先上市櫃建商財務穩健，不會倒，但相對地這類公司對地主也非常挑，要好的地段、夠大的基地規模、甚至也會評估周圍的生活機能。此外，以雙北地區來說，還有許多中型建商，像是深耕在地多年、擁許多業績的建商等等，也是不錯的選擇。
至於小建商的風險就較高，可能出現「小孩開大車」的狀況，此外在疫情之後，營建成本高、工班難找，可能導致拆屋後卻發包不出去，因此也可盡量選擇擁自有營造廠的建商。
蕭傑楷接著提醒，有些建商可能會做假業績，或是業績列得洋洋灑灑，但卻都不是起造人，只是投資的股東之一。他建議民眾，可上網查詢建築工程履歷，歷年建照數、完工數一目瞭然。
網友們的第二個疑問是，都更、危老哪個好？蕭傑楷表示，都更的容積獎勵更高，達1.5倍，但基地面積需達1000平方公尺，而危老雖沒有基地面積限制，但需100%地主同意，因此往往最後一戶就會變成「獅子王」，導致重建破局。
第三是權利變換、協議合建哪個好？蕭傑楷說明，協議合建就是建商與地主談好一個分配比例，而權利變換是從價值來計算分配的條件，用重建後的總價值去扣除總成本來計算。
蕭傑楷提出2項曾聽過的都更「合約陷阱」。第一是建商答應給地主40坪+1車位，地主認為是40坪的房子再給1車位，但實際拿到的卻是30坪的房子+10坪的1車位，因此合約上如何撰寫就非常重要了，建議民眾在合約審閱期的1個月中，多和專家與律師請教。
第二個陷阱是合建條件寫得模糊。舉例來說，有些建商在基礎容積上給6：4（地主6），但在容積獎勵、都更獎勵部分降低地主分配比例，導致全案變成55：45（地主55）。
網友第四個疑問是，頂樓加蓋、1樓戶的條件如何計算？蕭傑楷表示，頂加沒有產權，通常建商只會依面積補助造價成本，1樓戶地主最常主張的就是「當初買得比樓上貴，換得的面積也要比較多」，面對這種狀況是，就是走估價。
最後，網友們也非常好奇，究竟拿不拿得到1坪換1坪？蕭傑楷表示，要成功拿到1坪換1坪，有5大關鍵前提，若有符合，那麼就有機會。首先是土地使用分區，若為商業區，容積率高，台北市動輒600、800%，再加上都更獎勵，換回絕對1坪以上，民眾可先上網查詢自家是什麼分區。
區域新屋售價每坪達100~120萬元以上也有機會，建商分配拿少一點，但可從售房利潤回補，此外若老屋臨路面寬達10米以上條件也可能更好，且越寬越好。
第四項前提是看房屋前面和天花板有沒有剝落、鋼筋裸露，若為海砂屋在都更獎勵上會拿得更多，自然條件更好。最後是走防災都更，一樣可以拿到較高的容積獎勵，讓那些住宅區4層公寓的屋主也有機會1坪換1坪。
蕭傑楷補充，防災獎勵是蔣市府推出的政策，前提是基地達1000平方公尺以上，若是民國63年以前建造完成、也就是屋齡50年以上的舊屋可直接走防災，若屋齡不夠，就要經過結構技師的相關檢測。
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