限貸令引爆解約潮？預售屋解約流程全解析：15%違約金一定要繳嗎？
央行限貸令上路後，台灣房市面臨嚴峻考驗。不少民眾在交屋前夕突然面臨貸款成數下修、自備款暴增的資金斷鏈困境。（圖片來源：freepik）
※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。
央行限貸令上路後，台灣房市面臨嚴峻考驗。不少民眾在交屋前夕突然面臨貸款成數下修、自備款暴增的資金斷鏈困境，預售屋「解約潮」因此擴大。許多買方最在意的問題是：預售屋解約流程怎麼走？15%違約金是不是一定要繳？
本文將以數據與法規為基礎，整理預售屋解約的法規重點、標準步驟、解套路徑與談判策略，協助正準備交屋、貸款不如預期，或已被建商要求解約的買方，快速掌握自保關鍵。
限貸令為何引爆預售屋解約潮？
這波解約潮的推手主要源於政策與資金環境的劇烈變動，當貸款條件驟變：受限於銀行法第72-2條房貸水位限制與央行信用管制，部分自用與多屋族實際核貸成數低於購屋當下的預期。原本預計貸8成，最終僅核貸6至7成，短期內難以補足數百萬元的資金缺口。
加上《平均地權條例》第47條，讓預售屋在換約轉售上受到嚴格限制。買方無法在資金出問題時尋找下一手承接，只能直接面對建商進行解約談判。
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買屋前自保清單：如何預防解約風險？
就算不是因為限貸令，買房過程仍可能會碰到許多突發狀況，為了避免陷入解約困境，在簽署預售屋合約前，應注意以下事項：
加入「房貸保護條款」
為了預防銀行估價過低或個人信用核貸不如預期，要在合約加註：「若房貸成數未達總價八成，買方有權無條件解約，且賣方應全額退還已付價金」。雖然實務上也須視品牌建商是否強勢，而決定此加註項目被同意的可行性，但若有機會仍應勇於提出，也能作為一種立場的宣告。
提高自備款的備用金額
目前房市政策多變，限貸已成為常態，資金規劃必須比以往更保守。除了原定的首付款外，建議口袋裡額外準備房價「一成」的現金，以備不時之需。
慎選具信用大品牌建商
建商的經營體質與過往表現，直接決定了交屋過程的順暢度。 觀察建商過往履約紀錄與工期穩定度，降低因建商出包導致的連帶風險。
※延伸閱讀：爛尾樓避雷指南：簽約前必查10大警訊，從履約保證到建商徵信全解析
貸不到預期成數怎麼辦？避免進入違約金求償階段3做法
若因限貸令導致貸款成數不足，可嘗試援引以下法規條款進行抗辯：
不可歸責雙方，且差額在預計貸款金額30%以內
根據《預售屋定型化契約應記載事項》第18點，提到貸款成數不足時「不可歸責於雙方時之處理方式」，差額在預計貸款金額扣除百分之30以內，建商同意分期付款之期間及利率，由雙方協商訂之（利率不得高於銀行），但無法要求建商提供與銀行相同的20-30年長年期還款條件。如果缺口超過30%，買方則有權主張直接解除契約。但以上狀況仍視情況而定，例如因買方自身財務條件（如多屋族）而受限於貸款項目，則可能被視為可歸責於買方，不適用寬限條款。
檢查賣方違約事項，要求退款解約
若已經產稱生違約可能，也可以趁此機會重頭檢契約，確認建商是否也有其他違約事項。根據《預售屋定型化契約應記載事項》第24點， 檢查建商是否在工期延誤、建材廠牌規格不符、或取得使照期限上有所缺失，或者依據第6點確認土地或主建物面積誤差超過3%，若面積「不足」超過3%，買方可選解約；若面積「超過」合約記載，買方需找補超過部分的價款，但最高以總價款的2%為限（多出的坪數建商贈送）。
不過實務上法院判決建商損失時，常以「總價」為基準核算，若建商很快轉售成功，損害減輕，15% 常被判定過高。
《民法》瑕疵擔保責任爭取談判空間
如果交屋前發現房子有重大問題（如結構裂縫、嚴重漏水），或者發現當初預售說明書沒提到附近的「嫌惡設施」（如變電所、垃圾處理場），買方可以依法要求減少總價或解除契約。
標準預售屋解約流程全解析
若確定無法履約，請依照以下專業SOP進行，確保每一步都有紀錄可循：
預售屋解約流程步驟1：盤點契約與蒐證
釐清違約歸屬。若是因為限貸令，請蒐集銀行核貸結果、退件或降成數證明、與代銷或建商的往來對話紀錄。
預售屋解約流程步驟2：發送存證信函
明確指出違約事由。若是因不可歸責於雙方之因素，應定相當期限請對方履行或展開協商。此步驟是法律程序上的重要催告，可避免被建商單方面主張惡意違約。
預售屋解約流程步驟3：協商方案（關鍵攻防）
提出具體方案，如：分期補差、展延交屋、或以貸款不足為由主張合意解約，並爭取調降違約金比例。
預售屋解約流程步驟4：簽署「解除契約協議書」
達成共識後，務必簽署正式協議，內容需明定：
- 款項退還時程與金額。
- 違約金確切數額。
- 代辦費用（如印花稅、代書費）的分擔方式。
- 確認原交易合約終止。
預售屋解約流程步驟5：解約登錄申報
根據《平均地權條例》第47條之3，銷售預售屋者（建商）應於解約後30日內完成解約資訊申報。買方應主動追蹤實價登錄系統，確認原交易紀錄已撤銷，避免信用受損。
15%違約金一定要繳？了解「比例上限」與「沒收上限」
根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第24條規定，違約金的額度雖然由雙方約定，但受到以下兩大限制：
- 比例上限：違約金最高不得超過房地產總價的15%，這意味著15%是法律規定的上限，雙方仍具備協商空間。
- 沒收上限：若買方已繳納的價款「低於」總價的 15%，建商沒收的數額不得超過已繳納之價款。
舉例來說，若房屋總價2,000萬元（15%為300萬元），但買方目前僅繳納100萬元（5%）。若買方主張解約，建商最多只能沒收這100萬元，不得要求買方補足剩餘的200萬元。
若進入法庭，法院常依據《民法》第252條聲請減額。實務上法院判決建商損失時，常以「總價」為基準核算，多數判決會參考建商實際受到的損害，若很快轉售成功，損害減輕，15%常被判定過高常見的沒收比例落在7%至10%之間。但實務上仍視建商舉證之損害程度與當時房價漲跌而定。
已被求償15%？三種補救通道優劣比較
如果建商強硬要求沒收 15%，買方可透過以下路徑救濟。雖然訴訟通常能將違約金壓低，但需計算「訴訟費」與「可能減免金額」的比例。若僅差1%-2%，建議在調解階段和解。
救濟路徑
優點
缺點
消保官申訴
費用全免、政府介入調解
結果無強制力，建商若強硬則無效
調解委員會
具備法律效力、成本低
建商未必出席，需雙方有共識
訴訟（法院）
具強制力，可爭取減免違約金
時間成本高（半年以上）、需負擔律師費
參考資料：《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》
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