土地謄本 建物謄本 是什麼？ 和權狀有什麼不同？3步驟教你怎麼看！
在上一篇介紹房屋權狀的文章中，我們知道房屋權狀是屋主用來證明產權的方式之一，但是權狀只能代表申請時的產權狀態，若之後有其他的權利變動，是不會即時反應在權狀上的。因此還要再去查閱「土地登記謄本」才能知道不動產最新的產權狀態，而且若有任何的法律糾紛，都是以「土地登記謄本」為準，由此可以看出謄本的重要性。
本文將介紹「土地登記謄本」中都有哪些內容，讓讀者對謄本有基本的認識，才不會被有心人士給欺騙了！
什麼是土地登記？
「土地登記」是一個比較概括的說法，這裡所謂的「土地」其實泛指所有不動產，也就是土地和建物，而記載「土地登記」的文件被稱作為「謄本」。因此市面上所見到的房子，都可以查詢到房子的「土地登記簿謄本」和「建物登記簿謄本」，這兩份文件是了解房屋產權狀態最可靠也最重要的文件。
登記謄本有哪些內容？
無論是「土地登記簿謄本」或是「建物登記簿謄本」，其內容都是由「三部」所組成，這「三部」分別為標示部、所有權部以及他項權利部。相信讀者看到這裡，腦中已經有無數的問號，怎麼又冒出了「三部」？而這「三部」都在說什麼呢？其實並沒有想像中複雜，以下我們將就這「三部」進行詳細的介紹。
1. 標示部
標示部主要紀錄一些不動產的基本資料，例如在土地謄本的標示部中，就包含了土地的登記日期、登記原因、面積、使用分區、使用地類別、公告土地現值、地上建物建號、其他登記事項等資料。而在建物謄本的標示部中，除了上述的內容外，還會有建築完成日期、附屬建物的面積和用途、共有部分的面積和權利範圍等。如果對前面的專有名詞不太認識，可以參考房屋權狀的文章，這裡都有詳細的解釋。
2. 所有權部
所有權部主要紀錄不動產的所有權狀態，會出現所有權人的姓名、身分證字號、住址等，以及所有權人擁有的權利範圍、當期地價、他項權利等等，可以說是涉及所有權的細節都會在這裡有紀錄。以下重點介紹幾個欄位：
- 權利範圍
指所有權人擁有該宗土地的範圍。如果權利範圍為持分時，則代表該宗土地是由很多人所共同持有，此時某個所有權人實際上所擁有的面積，則是以土地標示部登載的面積乘上權利範圍所載的持分所得。另外，值得注意的是，除非訂有分管協議，來區分各權利範圍的位置外，不然各所有權人所擁有的權利範圍在不動產中是不區分位置的。
- 權狀字號
記載著所有權人持有的權利證明書字號（可作為辨識權狀真偽的方法之一）。
- 相關他項權利登記次序
指的是記載著該所有權的設定負擔，簡單的說就是該所有權的借貸或設定記錄。這是判斷該所有權人是否有他項負擔的方式之一，假設有一個他項次序，表示有設定一胎，詳細的設定內容則必須查看後面的他項權利部。如果沒有出現本欄則表示該所有權沒有設定他項權利。
- 其他登記事項
如果此欄位有預告登記、假扣押、假執行、假處分及查封及禁止處分等限制登記資料時，表示這宗土地已被依法限制並禁止辦理移轉過戶登記也不能設定他項權利，而這些資訊在所有權狀上是看不出來的。
3. 他項權利部
他項權利部主要紀錄不動產的他項權利狀態，舉凡抵押、地上權等，都會出現在他項權利部，並且會列出權利人是誰、權利的期限、權利的金額等等，可說是謄本中最複雜、最容易有糾紛的部分。以下重點介紹幾個欄位：
- 登記次序
指他項權利人在這宗土地設定他項權利的先後順序。如果不動產上有多筆抵押權的話，登記次序在前的人有優先被清償的權利。
- 權利人
通常是辦理房貸的銀行或壽險公司，如是自然人姓名，可能為民間借貸，代表屋主可能急需用錢，能夠增加買家的談判空間。
- 擔保債權總金額
如果權利人為銀行的話，此欄位可用來推估購買成本。擔保金額通常為貸款金額的 1.2 倍，因此貸款金額=擔保金額/ 1.2 ；若屋主貸款八成買入的話，就可以知道其成交價=貸款金額/ 0.8 。
- 債務人及債務額比例
一般來說是屋主，若不是表示可能有其他人用此屋去底押貸款。例如父母親提供房子給兒女向銀行借錢去作生意，此時父母是義務人，兒女即為債務人。
總結謄本「三部」的功能
相信讀者看到這裡，可能還是對謄本「三部」的功能摸不著頭緒吧。別擔心，下面我們簡單總結一下「三部」各有哪些功能和內容，方便讀者在謄本中快速找到想要的資料！
土地登記謄本和權狀的差別
既然「權狀」和「謄本」都是在不動產買賣中重要的文件，那這兩種文件的差異在哪裡呢？單看內容的話，其實差異不是很大，但在法律層面就有很大的差別！民法第 758 條中規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」而條文中所說的登記，就是在謄本中登記的意思，所以一切產權的變動，只有在謄本上有登記才算數。所以行政機關和法院也都會以謄本的登記內容，來做為行政或判決的主要依據哦！因此可以把權狀想成是登記完成之後的一張簡易的證明，是謄本的衍生品而已。這樣理解的話就知道這兩種文件哪個比較可靠了吧！
結語：
經過上述的介紹，就知道房屋買賣光看權狀是不夠的，只有去調閱謄本才能知道不動產的產權狀態，而且還可以推敲出屋主的購房成本、資金成本，甚至屋主是否有急需現金的傾向。這些細節都有助於買家和屋主進行談判，把握上述的知識，說不定就能幫自己省下一筆可觀的費用哦！
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