免稅「不等於完全免稅」？常見誤區？賣房獲利800萬 房地合一稅這樣算
好房網News記者林和謙／台北報導
自住6年免稅？小心其實不一定符合！房地合一自住如何享有免稅所得額400萬元？條件又為何？很多屋主以為只要設籍6年、房子是自己住，就能享有400萬元的房地合一稅免稅額。但實務上，許多人「自以為符合」，結果申報時才發現資格不符，遭補稅與罰鍰。里衡地政士事務所鄔孟衛所長帶大家一次釐清哪些情況可以免稅、哪些情況會誤踩陷阱。
自用住宅免稅條件到底有哪些？
根據《所得稅法》第4條之5規定，要享有400萬元房地合一稅免稅額，個人與其配偶及未成年子女必須同時符合以下條件：個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。鄔孟衛說，上述這些條件缺一不可。
常見的誤區 你以為符合 其實不行
只設籍，沒實住：戶籍掛進去6年，但實際沒住，國稅局可查電費、水費等，若查出無實際居住，將補繳稅款。有出租、營業或公司登記：即使你本人有住，只要有部分出租或設公司地址，也不算完全自住。沒有連續設籍滿6年：必須以「重新設籍當天」起算6年，不能累計。非本人、配偶、未成年子女設籍：就算房子登記在你名下，但若是只有爸爸、媽媽或「成年子女」設籍，一樣不能適用自用住宅免稅條件。短期內連續出售自住房屋：自住滿6年不是「次次都能免稅」，本人、配偶、未成年子女6年內只能使用1次自住免稅額。
免稅 ≠ 完全免稅
免稅額度是400萬元，如果實際獲利超過，仍需針對超出部分課稅。例如賣房獲利800萬元，免稅400萬，剩下的400萬仍需課徵10％房地合一稅。
至於如何自保與事前規劃？鄔孟衛說：• 設籍要早，實住證明要留（水電單據、搬家紀錄）。• 避免設立公司或出租部分空間。• 提前諮詢地政士或稅務專業人員，掌握適用條件與稅負試算。
節稅要提前布局！很多客戶在賣屋前信心滿滿，結果因「戶籍不符」、「有出租」等原因而被補稅。鄔孟衛提醒，房地合一稅節稅，重點不在年限，而在是否合乎完整要件。千萬別讓6年白等了！如果您正打算出售房產，或不確定自己是否符合免稅資格，請找專業地政士，協助你合法節稅、安心過戶。
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