【從房市春藥到貸款夢魘2-2】比基金股票更恐怖的高風險 專家：政府還能做這些
新青安政策在2023年8月正式上路後，成為不少預售屋的行銷手段，吸引不少首購族、年輕族群先後進場，然而，近日一名5寶媽因銀行所給的貸款成數不足，恐面臨解約問題，引發熱議。專家表示，購買預售屋如同買基金、股票一樣，都存在風險，處理預售屋貸款有方法，相對要承擔較高的利率，購屋終究是一筆花費很大的金額，但切勿「掐得剛剛好」，不留給自己餘裕的空間，不只是房產，面對人生都不該如此。
預售屋風險高 專家：向銀行申貸也可行
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，國人選擇買預售屋的比例並不低，主要是資金壓力相對較小，且新屋條件佳、維修負擔低，還會有一種以「當下價格」買到未來房屋的想法，然而，購買預售屋本來就有風險，除了交屋時的核貸問題，以及建案在過程中是否會爛尾樓等，未來的不確定性極高。
陳碧源指出，許多人根本不清楚，購買預售屋之後，是能夠先找銀行申貸，拿到合約書之後，可找銀行申請額度跟貸款撥付，但前期的利率偏高，等到房屋過戶後，利率才會下調；貸款的部分，銀行都會衡量物件所在的區域，如貸款8成，有可能是雙北等蛋黃區能夠貸好貸滿，但其他非七都的地區，恐怕就會被大打折扣，即便是七都，依舊會看蛋黃區、蛋白區或蛋殼區。
陳碧源分析，近年因房市大好，有少數不肖建商跟代銷公司，會教民眾做假合約，把合約價格拉高，如總價1000萬元，就拉高至1300萬元，貸款可以貸到7成，實際換算下來，就是1000萬元、貸款9成的概念，未料，從去年開始，央行盯得緊、銀行核貸嚴格，讓許多事情被攤在陽光下。
合約應公開揭露 貸款成數納入契約
陳碧源認為，新青安房貸已經成為建商、代銷的話術和消費手法，過去優惠房貸是有一定額度，不像這次幾乎是無上限提供給首購族，加上現階段的預售屋定型化契約，並未載明貸款成數，「或是將貸款成數未達幾成視同違約、無條件解約等用詞放入，建商、代銷不用負責，就拼命甩鍋給消費者」。
陳碧源建議，首先，貸款成數多少，務必要書面詳實記載；其次，預售屋的合約應該要比照香港，合約內容、利害關係人、建案如何蓋等程序都要揭露，甚至做成PDF檔案供民眾下載；最後，金管會應該提醒銀行要做到資訊揭露，至少要公布每個地區的貸款上限有多少。
沉重的一堂課 「人生掐得剛好」卻無路可退
住展雜誌發言人陳炳辰語重心長地說，「這是一堂沉重的課」，分成兩個層次來討論。面臨通膨、高房價和不平等的薪資結構，政府能否創造一個買房之外，資產不縮水的環境，眼看著手上的鈔票越來越薄，多數人只能選擇看似相對穩健、低風險的資產，「這個選項就是買房」，演變成社會與個人無解的問題，導致人人追求房地產。
陳炳辰認為，許多人趕著投入房市，急於讓資產保值，卻忽略掉購屋終究要花費一筆很大的金額，「掐得剛剛好去買房，都沒有寬裕空間，怎麼會有餘力去應付人生其他的風險？」這些人必須要思考，不只是房地產，面對人生都不應該這做，如何透過這次的事件學習處理資產，準備更多的資金和空間。
陳炳辰提醒，今年是交屋潮，房價面臨修正，民眾切勿一窩蜂進場，想要搶搭新青安末班車，銀行水位無時無刻都很滿，想要進場的話，現在自備款不能只準備2成，甚至要拉高至3到4成，才足以因應未來的不確定性。
留言 331