建商面臨三大困境 恐釀倒閉風暴
財經中心/綜合報導
房市4月份交易量年增率劇減26.32%，而1-4月成屋交易量年增率也劇減24.35%，4月五大銀行新承做房貸金額為新台幣627.3億元，較3月大減192.79億元，月減高達23.22%，房貸利率則衝至逾16年新高。房市趨勢專家李同榮提出警告：下半年建商將面臨「資金斷鏈」「被迫開工」「倒閉風險」三大困境，政府不得不重視。
李同榮指出，今年1-4月成屋交易量劇減，預售銷售率更差，做多業者頻以成屋跌預售漲的反市場現象安撫購屋者，但市場悲觀的氛圍不減反增，預售屋銷售率在329、520檔期頻頻失靈，降價求售、殺價取量的氛圍越來越濃厚，主要原因是下半年在關稅戰引發的經濟衰退正要開始，加上建商在下半年將面臨「資金斷鏈」、「被迫開工」、「倒閉風險」三大困境，諸就分別分析如下：
下半年建商將面臨「資金斷鏈」、「被迫開工」、「倒閉風險」三大困境
（一）資金斷鏈：目前建築融資餘額年增率從2位數腰斬再腰斬（18.22%縮至5.55%），季增率九年來首次連續兩季呈現負數，無論大小建商都承受到資金越來越吃緊的窘境，土地交易萎縮，顯示資金斷鏈到下半年會非常嚴重。
（二）勉強被迫開工：去年上半年，新青安熱潮推動的購地搶建潮，今年下半年將面臨18個月被迫開工的壓力，否則土地融資會被迫收回，因此，建商無法囤地，今年勢必被迫推案，且無論推案銷售率好壞，下半年都將陸續被迫開工。
（三）倒閉風險增加：銷售率不佳被迫開工個案，將面對營建工程延滯或資金周轉缺口而產生建商倒閉與爛尾樓事件就有可能發生，且容易造成骨牌效應。
房市從第二季開始，將呈現「價緩跌、量緩增」的趨勢
李同榮針對上述市場困境，建議建商八個字：「降價求售、殺價求量」，因為，空方市場只有降價才能順利銷售，也只有殺價，才能推動買盤進場，交易量才會回溫，因此，預期今年第一季在市場價微跌量急凍的狀態下，透過市場價格鬆動，由第二季開始到第四季房市交易量將逐季回溫而交易價將逐季下跌，也就是呈現「價跌量增」的格局，這也是主跌巿場的明顯趨勢。
房市降溫，政府應適度採取三項寬鬆政策，維持市場正常機制
李同榮建議政府，應重視市場資金斷鏈的嚴重現象，央行應採取三大措施
（一）換屋與第二戶貸款限制鬆綁：針對換屋族群與第二戶購屋者之貸款受限應予解除，維持市場正常運作，只有換屋市場正常運作，才不致扭曲房市的交易機制，交易量活絡與價格穩定才是健全的市場機制。
（二）選擇性建築融資放寬：建築融資年增率已大幅降低，央行對於建築融資可視個案適度鬆綁，以免殷實建商求貸無門，或因市場資金周轉困難，造成爛尾樓嚴重問題。
（三）延長18個月開工期限：18個月限期開工雖可抑制囤地炒地現象，但期限過短對建築設計時程產生壓力，進而影響整體建物品質，且在市場轉空情況下，應酌情予以適度放寬為宜。
至於對首購者的建議，在賣方信心脆弱同時，首購族應積極看屋，才能撿到急售降價物件，擇優而入，永遠觀望等待實非上策。
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