【專訪全文】地產代銷大亨磨劍7年　祝文宇借殼上市首推自建案

甲山林廣告董事長祝文宇向來是行動派，借殼上市「愛山林」後，沉潛將近7年才推出首個自建案，上週三（5月27日），他接受本刊專訪，回顧這些年蟄伏獵地的心路歷程，更鼓勵年輕人在全球大撒幣的當下「用錢賺錢」，否則很可能淪為下一波財富重分配的弱勢族群。

上週三，國內地產代銷大亨甲山林董事長祝文宇和本刊約在北市興安街上的售樓總部碰面，半晌，一名鬚髮花白的魁梧男子走來，只見白色工作背心底下一件寶藍色polo衫，配上深灰色短褲、人字夾腳拖，與四周的富麗裝潢形成對比，員工卻見怪不怪，「祝先生是行動派，常常穿這樣跑工地，結束就直接去開會。」原來祝文宇才剛從淡水的「海上皇宮」工地趕回來受訪。

7年前，金尚昌公司爆發掏空案，祝文宇乘勢入主，借殼上市更名為「愛山林」，一向行動掛帥的他並未因此風風火火推案，而是等到今年520檔期才推出首個自建案「圓山帝寶」，每坪開價近百萬元，在肺炎疫情稍緩之際，他對該建案信心滿滿。

代銷大亨　帝寶一砲紅

值得一提的是，愛山林、甲山林的自建案中，不少案名都包含「帝寶」二字，而全台最知名的豪宅－北市仁愛路「帝寶」，就是在他手上一砲而紅。「最早宏盛帝寶這個案子是我們規劃的，名字也是我們取的，一開始我們就取得『帝寶』商標權，後來一些建案也取這個名字，我們都會通知建商不准用，只不過有些人來情商，後來我也就算了。」祝文宇一本正經地說。

白手起家的祝文宇，旗下愛山林是繼海悅之後，第二家借殼上市的代銷商，甲山林機構每年推案量維持在500億元左右，與承接案量最多的海悅並稱「房地產代銷雙雄」；愛山林今年更是滿手好牌，不只有北市南港指標大案「世界明珠」銷售中，日前還宣布推出總銷金額380億元的7大自建案，為全年營收表現再添柴火。

新竹購地　夢想造市鎮

別以為借殼上市一路輕鬆，祝文宇向本刊娓娓道來打造愛山林的歷程，當時公司遭掏空，股價只剩3元多，足足耗費一年多調整體質、陸續增資，才總算將公司銀彈拉高至40億元的水位，「接著我們把甲山林的銷售團隊拉到愛山林，因為代銷是我們最熟悉，賺錢最快也最穩的業務，平均3個月到半年就可以結束一個案子，到時候就是活水在滾，所以只需要前期投入一些硬體設備、廣告費，大概2億元就夠了。」

「買土地的支出還是最大宗，花了大概30億元，而且條件好的土地不容易找，中間確實花了不少時間。其中，我們投資最多的在新竹，位於茄苳交流道旁、橫跨新竹縣市的一塊8萬多坪建地，離竹科非常近。我們希望做出不同風貌，因為基地夠大，大概有3、40個街廓，等於是一個不小的重劃區。」他說自己最大的夢想，就是親手打造一座市鎮。

訪談過程中，祝文宇雙手大多交疊置於膝上，但一談起新竹的造鎮案，兩手當下敞開，身體微微前傾，一股興致全寫在臉上，「基地的7成左右，我們會蓋成7層樓的集合住宅，規劃20到40坪的房子，另外3成左右我們想蓋得非常有特色，像那種帶有庭院的兩層樓別墅，附近再搭配一點生活配套使用的商業設施，就跟美國的居住環境一樣，到時候會是嶄新的風貌。」

為何買地放了那麼久還沒動？「因為我們在等一個計畫。」祝文宇解釋，新竹市政府打算在當地開辦雙語學校，如今開工興建校舍，預計明年幼稚園先上路，後年則是小學，依此類推，「竹科電子新貴都很看重下一代的教育，尤其是雙語條件，而我們8萬坪的基地正好在學區內，在需求上會有一定支撐。我們現在也在申請建照了，明年開始陸續啟動，預計5年內完成。」

長年做代銷的他，在銷售帝寶的過程中體會到一件事，「像那樣好的房子，大家都喜歡，但幾乎都買不起，所以我就在想，以後要怎樣蓋出一樣好的案子，但大家又買得起，得到的答案是：要找便宜的土地，可是造價不能差太多，這樣蓋出來的房子品質會一樣好。我們的想法是，或許地點沒那麼好，但品質一定要好。」

低利年代　勸貸款買房

「疫情過後，很多專家都說實體經濟恢復還要一段時間，對房市來說其實是好事，表示利息不可能上升。只要利息還低，大家口袋資金就可以多撐幾年，那誰還要便宜賣？價格不好頂多就先出租。現在全世界在印鈔票，流通的資金充沛，所以未來不再是賣方讓利的市場，而是民眾趁低利去貸款買房才對。你不願意借錢，人家願意，那你就等著被財富重分配。」他語重心長地說。

話鋒一轉，談到年輕人買房，祝文宇說：「舊房子便宜，但年輕人沒幾個人想住舊房子，他們都想買市中心，不願意到郊外看房子，所以年輕人就說買房子太辛苦，都跑去買車、買包包，問題是現在利息那麼低，你不買房就永遠幫人家繳房貸嘛。」

他更舉自己為例，「我當初先存到第一桶金後，就開始學著用錢賺錢，到了今天，如果你還不會用錢賺錢，只靠工作領薪水根本沒機會翻身。」他回憶，自己人生第一次買房，是在進入職場後3個月，「我還記得，當時因為要付訂金的關係，就跟爸爸借了一張10萬元的支票，結果不到一個月，我轉賣就賺了10萬元。要知道，那時候台北市的房子，一坪也只要3、4萬元。」

砲轟政策　腦袋不靈活

被問起當時為什麼敢買，祝文宇臉上露出得意的笑容，「因為我看那個案子便宜。你不敢買房子，是因為你不夠專業，如果你不懂股票，你敢買嗎？你對餐廳、服飾不懂，你敢投資嗎？我們回過頭說，哪種投資可以賺到最多錢，金融跟房地產嘛，所以你要不要多了解一點，因為靠錢賺到大錢的人，就屬房地產最多。」

問他對房地產政策的看法，大學念都市計畫的他忍不住抱怨一番，「現在政府裡面很多人的專業度都不夠，學者又只有理論，根本沒實務經驗，常常會看不清楚狀況。都更政策錯在哪，錯在只做小基地的都更，要做都更，應該先發展新區，然後讓舊區的人輕鬆搬過去，換更好條件的房子，這樣你原本舊區的房子就屬於國家的，等到整個區域差不多都收為公有後，再一起重劃。」

「如果是我，最簡單的方法，（新北市）蘆洲總站那邊都是工廠，就想辦法拿來重劃，等到新房子蓋好，再回頭去問萬華的舊公寓住戶，願不願意和新區的新房置換，這樣一來，萬華區是不是就空出來，可以都更了。然後，再把中正紀念堂、仁愛路全納進去，一起放在都更的規劃裡思考，否則，只做小規模改建哪會有幫助，要做就大開大闔。」祝文宇進一步說明。

「像社會住宅也有很大問題，多半因為管理不善，導致出現漏水、安全有疑慮等等狀況。」他直言，要解決社會住宅品質不佳的問題其實不難，「如果是我的話，就鼓勵台積電、台塑這些有名的公司去出租、管理，訂出相關支出可以當成費用或抵稅等辦法，自然會有企業來談。其實要解決問題有很多辦法，就看你的腦袋夠不夠靈活。」

今年67歲的祝文宇，出身軍人家庭，並無顯赫背景，因大學就讀逢甲大學都市計畫系，退伍後第一份工作就進入當時房地產業的第一志願「台北房屋」，和當時的同事、後來的一方之霸張裕能（甲桂林廣告董事長）、曹瑞濱（甲桂林廣告副董事長）、陳清堯（白天鵝機構總裁）等人，一起走過代銷業的黃金40年。

擘劃藍圖　漸交棒獨子

70年代，預售屋機制剛問世，不少人都還在瞎子摸象時，台北房屋創辦人葉條輝就已經玩得風生水起，在他領軍下，台北房屋平均3天可以接下一個新建案，每2個月推出一個自建案，聲勢一時無二；直到1980年遇上房市反轉，台北房屋財務又過度擴張，才在市場中敗下陣來，期間不少銷售好手出走，紛紛自立門戶，舉凡新聯陽、甲桂林、白天鵝、甲山林等知名代銷，追本溯源全是出自台北房屋。

其中，祝文宇是葉條輝旗下最晚出走的大將。有段時間，即使葉條輝發不出薪水，祝文宇仍不離不棄，時至今日，他還會邀請葉條輝參加甲山林機構的尾牙，甚至當著全體員工、現場來賓的面，尊稱葉條輝一聲「師父」，顯見在他粗獷的外表下，藏著一顆感恩的心。

祝文宇說，許多員工會認為他管得細，其實只是因為他腦海裡有藍圖。喜歡動腦的他，近年已將團隊可以完成的業務慢慢交棒給兒子、甲山林機構總經理祝藝打理，「一些新的東西才由我來主導，像是新竹的造鎮案，我一直思考，怎樣讓大家買得起，我又可以繼續做我打造一座城市的夢。」

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