父母留房給孩子怎麼選最省稅？專家曝「這方式」免稅額達1333萬元

文／謝曉菁

隨高齡化時代來臨，越來越多家庭開始提前規劃資產傳承。其中，「房地產應該生前贈與，還是透過繼承移轉」成為熱門討論問題。對此，房仲業者「發電哥」指出，若從整體節稅角度分析，多數情況下，透過繼承取得不動產，通常比生前贈與更具優勢。

根據內政部統計，2025年台灣總人口約2329萬人，其中65歲以上人口達467萬人，占總人口20.06%，正式進入「超高齡社會」。在此背景下，多數家庭開始提前規劃不動產傳承，但究竟是生前贈與比較好，還是繼承比較好？

發電哥表示，許多長輩名下持有數十年的土地，因早期取得成本低，累積的土地增值稅相當可觀。他指出，依現行稅法規定，因繼承而移轉的不動產，可免徵土地增值稅；但若採取生前贈與，未來受贈人出售時，仍須負擔土地增值稅，且持有期間須回溯自原始取得時間起算，稅負可能相對較高。

除了土地增值稅之外，遺產稅與贈與稅的免稅額差異，也是影響規劃的重要因素。發電哥點出，目前贈與稅每人每年免稅額為244萬元；相較之下，遺產稅免稅額則高達1333萬元。

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此外，遺產稅還可再扣除多項扣除額，包括配偶扣除額、直系血親卑親屬扣除額，以及喪葬費扣除額等。以2024年標準計算，直系血親卑親屬每人約可扣除56萬元，喪葬費約可扣除138萬元。

發電哥指出，實務上，許多家庭若遺產總額約在2000萬元上下，經過各項扣除後，未必需要繳納遺產稅。且不動產在遺產及贈與稅中的「評價基準」，也是影響稅負的重要關鍵。依《遺產及贈與稅法》規定，土地是以「公告土地現值」計算，房屋則以「房屋評定現值」計價，而這兩項數值通常遠低於市場實際成交價格，因此形成所謂的「資產價值壓縮效果」。

發電哥舉例，若某房地產市價約3000萬元，但土地公告現值與房屋評定現值合計僅約1000萬元，則在計算遺產稅時，將以1000萬元作為課稅基礎，而非市價3000萬元。

不過，發電哥也提醒，繼承雖然在遺產稅與土地增值稅方面較具優勢，但未來出售時仍需留意房地合一稅問題。由於繼承取得不動產的成本認定，多以公告現值為基準，若日後以接近市價出售，可能導致課稅所得提高，進而增加房地合一稅負擔。

因此，究竟該選擇「贈與」或「繼承」，並不存在絕對標準答案，仍須依據資產規模、家庭成員結構，以及是否有短期出售規劃等因素，進行整體評估與專業規劃。

整體而言，若以長期持有及家族資產傳承為主要目的，多數情況下，透過繼承進行不動產移轉，仍是相對較具節稅效益的方式。

本文內容由粉絲專頁「發電哥房地產直播」授權提供。