達人理財／看屋千間掃貨6屋 4寶爸精算地板價滾億元
當大家高喊「地段至上」的房市鐵律，49歲的投資達人管清智，卻專挑市場看不懂的「低基期區域」卡位布局。他不買蛋黃區，只瞄準「人口淨流入」的重劃區，精算地板價，在林口、青埔、草漯掃貨6屋，2020年利率降至史上新低，他嗅到資金行情引爆，槓桿開滿全押房地產，通吃房市主升段的肥肉，拚出上億身家。
雨後天晴的下午，管清智走在桃園的小檜溪重劃區，指著清水模建築說：「我這間買在47萬元行情價，不是最便宜，但我注重的是未來好不好賣。」在新北林口、桃園青埔掃貨6屋的管清智，如今身價上億元，而看屋超過千間的他，熟到連一塊土地該怎麼規劃都能推演。
他的好友、YT頻道建築診療苑的苑長陳冠允說，很多人認為房價是建商亂開，其實價格有成本底線，「而管哥最讓我佩服的，是他用一套『地板價』公式，精準買在起漲點。」
策略1：精算地板價 掌握安全邊際
買房不能靠感覺，不能只聽銷售怎麼講，「要先算出建商的成本，判斷房價的底部在哪裡。」管清智強調，房價是由土地、營造、銷售堆疊而成的結構，「只要買在接近建商成本的價格，就能掌握安全邊際。」
首先，要算出土地坪效，一般住宅區基準容積率200％乘上1.5的設計係數，再乘上相關公設比等總體係數，約得出4.5的總係數。也就是說，一坪土地可蓋出4.5坪的房子，再反推土地成本，假設一坪土地成交價90萬元，除以4.5，得出每坪房子的土地成本約為20萬元。
加計營建管銷，目前市場營建成本約每坪20萬元，以土地成本20萬元加上營建成本20萬元，等於40萬元，「這是建商尚未計算任何利潤與雜支的『裸成本』，還要支付人事管銷、廣告代銷費用約5％、資金利息及房地合一稅等負擔，因法人出售不動產，也必須按持有時間課徵20％至45％的稅率。」
倘若基礎成本是40萬元，那麼建商地板價要開到每坪50萬元才有合理利潤，「賠錢的生意沒人做，低於這個數字，建商寧願不蓋。」管清智分析。
策略2：房市看供需 人潮就是錢潮
「年輕人最容易被『地段、地段、地段』誤導，認為燙金地段房價越貴越好，但銷售人員少講了一句：一定賣你最貴的價格。」大砲性格的管清智直言，多數人對蛋黃區有迷思，而它的基期（分母）太高，進場不容易，增值報酬率不如蛋白區。
相對來說，管清智看重人口淨流入且低基期的區域，「房價最終由供需決定，只要人口持續進來，未來一定有租屋或買屋需求，區域房價自然會被墊高。」此外，他也分析，蛋白區從每坪1字頭漲到3字頭，是翻倍的差距，但蛋黃區每坪要從6字頭漲到120萬元，那可是難如登天，低基期就是有爆發力。
而房地產投資最忌諱什麼都看、什麼都不懂，因此管清智鎖定林口、青埔等區域，「只要是面對一個新興區域，管哥一定每天開車來繞商圈、熟悉環境、找同業交流。」陳冠允說。
2009年林口建案供給量大，點燈率極低，被戲稱「林三淡（林口、三峽、淡水）」鬼城之一，房價僅一字頭，但管清智從官方數據發現，林口的移入人口持續成長，知名店家也一家一家開，「在地的土地成交價格攀升，回推建商成本價後，我知道建案一定會賣到每坪20萬元。」再加上當時利率降至1.325％新低，管清智判斷可能重返2003年SARS後的資金行情，於是以每坪15萬元大膽進場。
隨著林口交通建設成形、商圈蓬勃發展，管清智交屋後以每坪19萬元脫手，「流通性大於一切，我研究林口的主流交易總價帶在800萬元左右，我就專攻這類『好賣』物件。」
策略3：抓緊主升段 快手短進短出
真正讓管清智資產快速放大的，則是他對「主升段」的敏銳度，「買房子不需要跟它談戀愛，掌握大行情就有機會賺到錢。」他分析，當利率降至新低，市場上熱錢開始流竄，就是房市多頭來了。
2020年疫情初期，利率降至1.125％史上新低，「當時我在臉書上喊，超級主升段啟動！勸敗粉絲，槓桿開滿All in不動產。」
砸本金千萬元進場，設定獲利百萬元出場，管清智不諱言在房市短進短出，「我曾經有一套資金，一年可以搬3次，就是我買了房子之後，賺10％就賣掉，再買、再賣，再買、再賣，一年3次，我的每一塊錢都沒有閒置。」
管清智鎖定新成屋，遇到好物件更是積極掃貨，「我曾經今天才交屋，隔天就跟買方簽約賣掉，也鎖定優質社區，如果同時有2間在賣，我會全部買下來，買方只能跟我買，這麼一來，議價權、流通性都掌握在手上。」他也強調，短期交易要負擔房地合一稅45％的重稅，一毛沒有少繳。
手上6間房地產，管清智持有3間店面，建立穩定現金流，他用較低租金吸客，「一開始便宜租就好了，店面先求有人進來，租金投報率抓在3.5％。」另外，租客名單精挑細選，「我租給房仲業龍頭，房仲業要建立形象培養客戶黏著度，不會一直換點、來來去去。」
對市場的敏銳度，也讓他在房地產圈子裡成為大家的「風向球」，陳冠允回憶：「管哥不只自己賺錢，也帶著朋友一起避險。去年底他就跟我說，量大的重劃區供給過剩，建商做不到超額利潤，手上的房子要適度汰弱留強。」於是陳冠允在今年第一季，便將買在第二圈的收租物件脫手。
常保熱情 經驗中學習
能在房市精算地板價廝殺進出，管清智其實是從海外投資教訓中學到經驗。大學剛畢業，他赴中國東莞工作，見房價便宜，一口氣買了總價約新台幣70萬元、90萬元的房子，「當時價格好甜啊！中國發展快速，我就拿來收租。」
20多歲在東莞當起包租公，他砸重本買頂級家具，以高租金展現價值，「那時太天真，以為家具用好一點，租金就能高人一等，半年後租客退租，我的高檔家具變成『二手貨』，租金很快打回原形。」中國租屋市場競爭激烈，房地產交易制度也大不同，轉手時他必須自費把貸款全部還清，才能賣給下一手，最後小賺20％離場。
如今他仍像個學生，鑽研市場數據到半夜2、3點，「保有熱情是關鍵。」事實上，管清智育有4子，年齡橫跨高二、國三到國小二、三年級，正是最活潑好動的階段，但他從不限制孩子滑手機、玩手遊，甚至鼓勵他們在遊戲與課業間找到平衡，「重點是找到熱情，只要有熱情，就會願意下苦功，那麼，不論課業還是工作，一定會給你回報。」四寶爸說。
加鏡LINE新聞不漏接
達人理財／手抄半世紀台股資料庫 杜金龍2次解定存押台積電翻倍賺
達人理財／診間盯K線 美股醫生雙軌策略滾億元