馬上有房6／換屋自保手冊：2026年限貸令下「先賣後買」還是「先買後賣」？

文／林鈞澤

中央祭出限貸令，為換屋族帶來嚴峻考驗。究竟是應該先賣掉舊房，再買新房，還是該先買下新房，再慢慢出售舊房，已經成了所有換屋者心目中的一道難題。《住展》專訪住商企劃研究室執行總監徐佳馨，解析2026年換屋者自保心法，協助您看透房市迷霧，安心換新厝。

比對「先買後賣」和「先賣後買」這兩個選項，徐佳馨分析，先賣後買的好處是資金壓力較小，但是「住哪裡」就成了問題所在，對於自用型的換屋族而言會形成一定壓力。市面上常見的作法是搭配售後回租，以延後交屋換取喘息空間，或是另外尋求短租來解決居住需求。徐也指出，現在到了網路時代，資訊發達，多數自用型換屋族都有能力把握稅率優惠，讓先賣後買的族群享有一定餘裕，在金錢方面「可能就沒那麼計較」。

比較來看，而先買後賣的換屋族雖然無需面對居住難題，但必須承受買屋帶來的財務負擔。此外值得注意的是，建議在買房後兩年內就把舊房賣掉，才能為土地增值稅與房地合一稅辦理退稅。

然而隱藏在先買與先賣背後，真正的關鍵問題仍舊是「如何解決資金問題」。限貸令下了修貸款成數，導致資金緊缺，而應對方式也須從資金來著手。徐佳馨舉例，有人在買房前先設法將舊屋貸款還清；有人則轉戰房價較低的區域；當然也有不少人選擇先賣後買，籌措換屋本金。

徐佳馨分析，過去換屋族大多選擇先買後賣，而在限貸令後則改成先賣後買；有人轉換策略，把自有小屋租人，自己改租大屋；也有人乾脆放棄換屋，改以重新裝修來改善生活品質。過去就曾有一家四口的案例，由於需要空間，便將自有的舊公寓出租出去，一家人改租電梯大樓。

「說來說去都是錢。交易是一翻兩瞪眼的事情，很難有兩全其美的作法。」徐佳馨表示，貸款限制問題終究要等央行來解套，在此之前，對於有換屋想法的民眾，她提了出兩點建議：首先是考量財務狀況，不過度消費和槓桿，用保守穩健的操作，換來一條安全長遠的道路；再者，則是目前政策對於自用住宅，都有提供「一生一次」與「一生一屋」10％土地增值稅率，以及房地合一稅400萬免稅額度等優惠，對於減輕財務負擔來說不無小補，自用買家應妥善把握。