逾百億高溢價標案 代表房地產過熱？專家：城市核心資產太珍稀
好房網News記者林和謙／台北報導
國產署公告臺北市信義區三興段二小段4428-5地號等4筆土地（原六張犁陸軍保養廠C區基地）設定地上權標案，近日開標結果標脫，權利金底價為66億8,111萬餘元，由凱基人壽以權利金101億元得標，本次招標設定地上權案存續期間70年，以113年公告地價計算，年地租6,184萬餘元，本案若順利簽約，契約期間將為政府創造遠超過145億元。不動產專家、城市重劃趨勢中心執行董事柯昇沛博士表示，高溢價標案不必然就代表市場過熱，反而更像是對城市核心資產稀缺性的再確認。
國產署說明，因應國際經濟情勢，近期不動產市場投資人多抱持觀望態度，此次推出原六張犁陸軍保養廠C區基地，為信義區精華區，土地面積1.5918公頃（約4,815.20坪），為臺北市少有的大面積國有土地，三面臨路、形狀方整並緊鄰景勤1號及2號公園，鄰近臺北醫學大學附設醫院及捷運台北101/世貿站，生活及商業機能優越，成功吸引壽險業及建設公司投標，決標權利金101億元，順利標脫，這也是凱基人壽繼102年標得臺北學苑以來第2次得標。
這次凱基人壽以101億元、溢價率超過五成，標下陸軍保養廠C基地，金額不小，溢價幅度也高，市場自然引發不少討論。柯昇沛認為，真正值得關注的，並不只是價格本身，而是這類長期資金為何會在這個時間點，選擇進入城市核心資產。長期來看，機構型資金在不動產市場的角色，與短線資金本來就不同；這類資金關心的，並非一、兩年的價格起伏，而是資產能否被長時間使用，並在不同景氣循環中維持基本價值，這本質上是在評估城市結構是否具備穩定性。
從城市重劃與發展的角度觀察，城市重劃趨勢中心分析，機構型資金偏好的條件其實相當一致，像是交通是否已經到位、生活與商業機能是否成熟，以及土地與使用規劃是否仍保有彈性。這些條件看似保守，卻往往決定了一個區域能否承載人口、產業與資本，而非僅反映短期市場情緒。
柯昇沛說，這次高溢價標案不必然代表市場過熱，反而更像是對城市核心資產稀缺性的再確認，在可供整體規劃的大面積基地日益有限的情況下，結構完整、成熟度高的區段，自然更容易成為長期資金布局的對象。
此外，城市重劃趨勢中心也觀察到，當機構資金與品牌建商同步進場時，往往會對區域發展產生放大效果。前者帶來長期持有與經營的思維，後者則透過產品規劃與建築品質，回應城市使用者的實際需求，兩者交會，往往使區域價值更具韌性，而非仰賴單一題材支撐。放眼國際，無論是倫敦、東京或新加坡，這些城市在發展過程中，都曾出現大型機構資金集中布局核心區段的階段，後續結果，多半不是短期價格劇烈波動，而是城市機能逐步到位、不動產價值穩定累積。
對台灣而言，柯昇沛指出，這類資金動向顯示不動產市場的評價邏輯，正逐步由價格導向，轉向結構與使用導向。相較於單看價格高低，觀察資金是否願意長時間停留、是否與城市規劃與公共建設形成呼應，更能反映區域的長期競爭力。他分析，城市發展從來不是一蹴可幾，而是產業、資本與公共建設長時間交織的結果，當長期資本願意以高門檻進入城市核心，某種程度上，正是在為未來城市樣貌展現信心及高度期待。
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