明年房市仍靠自住撐場？　重劃區銷售策略成關鍵

文／住展雜誌 MyHousing

歷經第七波信用管制後，今（2025）年房市延續降溫走勢，市場回歸以自住需求為主，成交量明顯萎縮，房價則進入高檔整理格局。從交易數據來看，不僅預售市場前10月年減逾7成，二手屋市場也同樣買氣保守，全年建物買賣移轉棟數預估約26萬棟，年減幅度達25％。整體而言，北部房市相對抗跌，中南部則承受較大修正壓力。

信義房屋不動產企研室專經理曾敬德指出，今年股市屢創新高、金價同步走揚，與房市形成明顯「股房背離」現象。在政策效應發酵下，市場已不再抱持「現在不買未來更貴」的普遍預期，部分漲幅過大的區域，甚至開始出現價格修正的等待心態。展望2026年，房市仍面臨多重外在不確定性，包括國際政經局勢、股市表現、全球利率方向，以及信用管制是否調整，皆將牽動後市發展。

不僅住宅市場轉冷，商用與土地市場交易同樣趨緩。信義全球資產公司統計，今年上市櫃法人購置商用不動產交易金額約1,487億元，年減23％；土地交易動能降溫更為明顯，全年交易金額約1,070億元，年減幅度達33％。

在市場供需面，短期內房價雖高，但仍有購屋族為交屋而籌措資金。今年完工後首次登記的住宅數量預估將達17萬棟，創近年新高，不過在房價基期偏高、短期交易稅率最高達45％的情況下，多數屋主傾向先行持有，而不是立即釋出為市場帶來供給。

提及供給端，建築開發也因此趨於保守。近期住宅開工量明顯收斂，9、10月每月開工戶數均縮至7,000餘戶，年減約3成。開發商汲取過往景氣循環經驗，已開始嚴控購地與推案節奏，既降低供給擴張壓力，也為景氣低檔預作準備。

曾敬德強調，未來房市走勢仍將回歸供需基本面。短期內需求結構變化不大，首購與自用族群仍是市場主力，交易量大致維持現有水準；但供給壓力可能逐步浮現，特別是信用管制後仍待去化的預售屋與新成屋，若集中於外圍區域或重劃區，後續銷售壓力與價格調整空間，將成為觀察房市能否迎來2026年轉機的關鍵指標。