獨家／低首付爆法拍！潤隆2建案「公司貸」買方無力繳款…銀行查封找上門
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
近年預售屋低首付、工程0付款風潮盛行，買方可以用小小的金額，購入預售屋，在去年7月預售屋禁止換約上路前，被視為投資轉手獲利的好標的；不少建商也靠著低首付、公司貸拚交屋，給予交屋後3或5年「無息公司貸」，但現在卻陸續出現法拍物件。
建商公司貸就是所謂「建商貸款給你」，是預售屋常見的促銷手法，並常以低自備、低首付方式包裝，當買方的自備款20％繳不出來時，或投資客想減少成本，建案就會以交屋前只要繳5％、7％的低首付吸引買方，中間的自備款差額會在交屋後，建商提供分期借款。
但買方交屋後必須負擔銀行貸款、建商公司貸，「雙貸」壓力之下，可能會造成買方財務負擔過大，繳不出其中一項貸款，甚至有被查封拍賣的風險。
近期包括基隆市中山區「新橫濱」屋齡2年、高雄市左營區「悅誠」屋齡4年，各有1筆物件流入法拍市場，而遭法拍的物件謄本顯示，除了有銀行貸款之外，皆有潤隆建設的第二順位最高限額抵押權設定，也就是所謂「公司貸」。
事實上，「新橫濱」2021年開案時，就祭出「首付56萬元起、月付2萬元起」的優付專案，銀行貸款可到8成，訂金、簽約金約7％、交屋款約5％，工程款約8％，等使照核發下來，潤隆建設將提供10期公司貸款。
目前該戶「新橫濱」原預定12月11日進行二拍，底價1124.6萬元，但停拍；「悅誠」12月18日的2拍則有3人投標，拍定總價1001.99萬元，貼近第一拍的底價1030萬元。
潤隆建設總經理林暐鈞表示，進一步瞭解，此2戶的公司無息分期付款，皆已經繳清，只是沒有去塗銷設定。他提到，當初提出低首付，是為了減輕客戶負擔，能夠順利成家，並在寬限期內繳納公司提供的分期付款。
林暐鈞說，目前潤隆幾個建案，客戶的無息分期付款，絕大多數繳款正常，且銷售時有明確告知無息貸款的繳款方式與期數，讓買方進行評估，但畢竟目前央行打炒房，銀行緊縮貸款條件與成數，因此也會檢討低首付、優付等方案，再看未來景氣進行調整。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，建商拚命推低首付，除了希望快速去化，創造銷售買氣之外，低首付能提升銷售率，而銷售率正是建融撥款的關鍵，要達到一定成數，銀行才會撥款，以應付營造廠商端的請款。
104法拍網總經理籃茂山表示，目前低首付交後被法拍的案件仍不多，但銀行緊縮銀行之下，所有權人也難從其他管道取得資金，這種有房貸、公司貸「雙貸」的物件，就容易爆雷。
正業地政士事務所所長鄭文在指出，要留意現在銀行是依照鑑價貸款，而非成交價核貸，加上銀行若對抵押品行情看跌，交屋時未必能貸款到原本預期的8成，這點現在的購屋族要特別留意。
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