建案降價15％「已是底線」？是真是假？第一線專家全面解析！
好房網News記者林和謙／台北報導
近期房市最夯的議題之一，就是全國各房地產討論群、新聞平台「瘋傳」知名建商的推案房價將修正15～20％，甚至傳有建商退錢給已購客。對此，在房地產第一線20年的房市趨勢專家、「好宅攻略老編」管清智以實務上的真實性來觀察探討，避免買方過度期待、賣方恐慌性蔓延，讓市場走向極端的房價波動與流動性風險，另外，房價短期若大幅調整下修超過15％，前期已購客戶就會產生大量違約不交屋的狀況，不可不慎重。
國內房市現況交易量低迷的關鍵問題，就是央行政策與銀行限貸箝制資金再注入房地產，這是現況房市問題的最核心。管清智表示，若央行水龍頭不開，銀行資金不放，就算房價回到從前，大部分的買方依然不可能用「大量現金」購買不動產。因此，價格修正仍無法有效提升交易量，這部分全國大型建商都很清楚。既然無法，那何必大砍價格？現況各大型建設集團仍依開發成本計算合理售價，依照工程進度計算資金效益。不過，會因為市場氛圍變成「買方市場」而祭出些許購屋優惠。畢竟，尊重市場機制，就是這些集團的生存之道。
另外，市場都很清楚 「 15％是底線」；管清智說，房價短期若大幅調整超過15％，前期已購客戶就會產生大量違約不交屋的狀況，既然現況交易量低迷的關鍵在政策，不在房價，市場無法有效的「以價換量」，那賣方何必大動干戈為了賣少少的房子而犧牲前期已經出售的房子。所以，賣方房價一次出手調整15％以上，絕對不可能是全面性的。而房價在同一個建案、同一個時間點，會因為面向、樓層、房型、格局的差異，全案價差就有可能超過15％的價差。
而近期的「台中烏日案」、「北屯機捷案」、「台南善化案」，大家僅關注「價格是多少」，但忘記了「價值是多少」，管清智指出，若深入瞭解分析這幾個案子，在地段上、環境上、週邊設施等加減分因素，會發現其在景氣熱絡時公開，也會與市場均價上有價格上的差異。實際讓利多少？那就是看實務角度與估價專業的問題。
就算房市瞬跌超過15%，買賣雙方該如何做？管清智表示，除了上述市場真實性，最後來思考一下，若真發生，會是怎樣的情境與買賣雙方該如何因應？首先，建商端將開始大幅減量供給，在建工程緩建，新建工程停建。未來新增供給量將迅速大幅減少，消化市場線上供給量，賣方策略「以盤待變」，畢竟，會賠錢的生意絕對沒人做。預售屋合理的價格＝各項成本稅負+建商合理的利潤，畢竟，虧錢的生意沒人做，若建商真虧錢的預售建案，民眾敢買嗎？
管清智指出，至於房仲端的預售市場，112年（2023年）7月以後進入市場者，當他無法或不想交屋，這些大幅低於市價的房子會被建商收回。想買到低於市價15％的房子，若有，屋主也必須在112年7月以前購得且當時取得房價極便宜的才有機會，現況來看只能說極度稀有。
對於想買房的自住客來說，管清智建議，「現況會是最好的購屋時機」，絕對的「買方市場」讓你享受最好的服務品質、最多的可選擇物件、最有利的議價時機；買在相對低點，就已經是贏家，想買絕對低點，就很有可能錯過你的最愛。再者，必須恭喜有購屋需求且將進場的朋友，出手最好的購屋時機就是「現在開始的未來一年半」，市場將會有合理的價格，可以挑選符合自己需求的好房子，且選擇性增加，更有機會可以撿到便宜。
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